[충청신문=법률사무소 다올 이한나 변호사] 전체 상가임대차 기간이 5년 경과하여 임차인이 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 없는 경우에도 임차인의 권리금 회수기회가 보장되는가? 총 임대기간 5년이 경과하여 임차인이 계약갱신을 요구할 수 없더라도 임대인은 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 않아야 할 의무가 있다는 항소심 판결이 나왔다(대전지방법원 2016나108951,108968). 

 

이 사건의 당사자들 주장과 법원의 판단은 이러하다. 임차인은 ‘임차인이 임대인에게 신규임차인이 되려는 자와 새로운 임대차계약을 체결할 것을 주선하였는데 임대인이 정당한 사유 없이 이를 거절하였다. 결국 임차인은 권리금을 회수하지 못하는 손해를 입었다’며 임대인에게 손해배상청구를 하였다. 임대인은 ‘전체 임대차기간이 5년이 경과하여 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 없으므로 임대인은 권리금회수기회를 방해하지 않을 의무가 없다’고 주장했다. 법원은 ‘임차인은 총 임대기간 5년이 경과하여 임차인이 계약갱신을 요구할 수 없는지와 무관하게 임차인의 권리금 회수기회를 방해하지 않아야 한다’고 판단하면서, 임대인에게 임차인의 손해 일부를 배상하라고 판결했다. 

 

그 이유는 ‘상인이 영업을 하기 위해 일정 기간 동안 일정한 이자를 주고 돈을 빌린다면, 그 소비대주는 이자라는 수익을 얻고, 변제기에 대여금을 그대로 반환받을 뿐이다. 화폐에 그 명목가치 외에 다른 가치가 추가되는 일은 없기 때문이다. 그러나 상인이 영업을 하기 위하여 일정 기간 동안 일정한 차임을 주고 상가건물을 빌리는 경우는 사정이 다르다. 화폐와 달리 유형자산인 상가건물에는 그 상인이 영업을 하기 위해 투입한 유·무형의 재산적 가치가 축적될 수 있기 때문이다. 이는 상가건물의 가치상승을 일으킨다. 임대차계약이 종료되면, 임차인으로서는 자신의 노력으로 상승한 가치를 상가건물에 온전히 놓아두고 나올 수밖에 없고, 임대인은 이자에 대응하는 차임 외에 임차인의 노력으로 만들어진 상가건물의 가치상승분을 독식함으로써 일종의 불로소득을 취한다. 위와 같은 배분 상황을 정의롭지 못하다고 본 입법자는 이를 교정하기 위하여 이 사건 법률조항을 신설하는 결단을 하였다’는 것이다. 

 

그렇다면 임대차계약서에 권리금 포기에 관한 특약사항이 있다면 권리금을 보장받을 수 없을까? 위 항소심 법원은 ‘상가건물임대차보호법 제15조에 의하면 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 규정하고 있는데, 권리금 포기 특약은 강행규정인 이 법 제10조의4 규정에 반하여 임차인에게 효력이 없다’고 판단했다. 또 임차인이 임대차계약이 종료되면 상가건물을 조건 없이 인도하기로 약정했는데 권리금 보호 규정이 신설되었음을 이유로 임대인에게 손해배상을 청구하는 것이 신의칙에 반하는지에 대해서도, 법원은 상가건물임대차보호법이 임차인에게 부여하고 있는 정당한 권리를 행사하는 것을 두고 신의칙에 위반되었다고 평가할 수는 없다고 판단했다.