유찰이 많이 되었다 하면 그러한 이유와 권리관계 물건상 하자 여부도 보고 넘어가야 한다. 시장 전망을 따져 투자목적에 맞고 시세보다 값싼 매물을 주시한 후 매매가를 결정해야 하는 것이 필요하다. 또한 중요한 것은 낙찰을 받고 나서 생기는 위험요인 발생시에 어떻게 대처해서 보증금과 잔금을 돌려받는가도 생각해봐야 한다. 항상 낙찰을 받고 소유권 이전 등기까지 끝났다고 해서 본인 것이 되지 않는 사례도 있다는 것을 염두에 둬야 한다.
낙찰 받고 난 후 위험성에 대해서 간과하고 지나치면 간혹 보증금을 되찾지 못하는 경향이 있어 그에 대해 몇 가지 대처 방안을 알고 있다면 훨씬 도움이 될 것이라 본다.
그것은 크게 4가지로 분류해서 보면 된다.
첫째는 매각 기일 이후 매각 허가 기일 이전이라면 매각 불허가 신청을 해야 된다.
예를 들어 1순위에 전입되어 있는 것을 모르고 1순위가 저당권인줄 알고 들어갔다가 피해를 본다면 꼭 봐야 할 것이 있다.
법원에서 매각물건 명세서가 있는데 1순위 전입세대가 표시돼 있지 않았다면 법원에서 잘못한 것이라서 이때에는 매각 불허가 신청을 하면 보증금을 돌려받을 수 있다.
하지만 표시가 돼있는데도 불구하고 낙찰자가 보지 못한 것이라면 그때에는 신청할 수가 없어서 보증금을 돌려받지 못한다.
둘째는 매각 허가 기일 이후 대금 납부 전이라면 매각 허가 결정 취소 신청을 해야 한다.
예를 들어 1순위 저당이 너무 적게 잡혀있어서 2순위자가 1순위 저당을 변제 해버렸다면 2순위자가 1순위자로 변경돼 뜻하지 않은 결과를 낳게 되는 경향이 있다 이것을 ‘대위변제’라고 하는데 이럴 때는 낙찰자에게 불리하다면 매각 허가 결정 취소신청을 하고 불리해도 수지가 어느 정도 맞는다면 조용히 있으면 매각 허가 결정이 나와서 경매절차는 계속 진행이 된다.
셋째는 대금 납부 이후에 배당 기일 전이라면 매매계약 해제 신청과 경매 대금의 반환 청구를 해야 한다.
예를 들어 1순위에 가등기권자를 담보 가등기로 착각하거나 해서 낙찰을 받고 대금완납까지 한 상태인데 그때 본등기권자가 가등기시로 소급해 순위를 갖는다면 낙찰자는 소유권을 상실하므로 빠른 조치를 취해야 돌려받을 수 있다.
넷째는 경매 절차가 끝난 배당기일 이후라면 채무자에게 청구하고 배당채권자에게 부당이득 반환청구 소송을 제기해야 한다.
예를 들어 1순위권 자가 저당권 2순위권자가 가처분이 돼있다면 1순위 저당권으로 인해 말소 기준 권리가 되므로 문제가 없어 보인다. 그러므로 경매는 계속 진행되고 잔금까지 완납하고 소유권 이전 등기 촉탁신청을 해 등기부에 존재하는 말소 등기까지 다 정리가 된다. 그런데 그 이후에 2순위로 있던 가처분권자가 1순위에 있는 저당권은 피담보 채권액이 없으므로 1순위가 아니고 2순위인 가처분권자의 말소된 등기를 회복시켜 달라는 말소 회복 등기 소송을 제기했는데 대법원 판결에서 맞다 고 인정해 가처분권자의 손을 들어준다면 이때 낙찰자는 소유권 이전 등기까지 마치고 난 상태인데 어안이 벙벙할 리 밖에 없다,
여기에서 권리 분석을 꼼꼼히 잘 봐야 된다는 생각이 또 든다. 채무자는 자력이 없으므로 받기도 어렵고 하므로 경매 채권자에게 소송해도 받기 쉽지 않고 시간이 걸리므로 이런 실수는 해서는 안된다. 그렇다고 가만히 있으면 안되므로 꼭 채무자에게, 배당채권자에게 부당이득 반환청구 소송을 해야 된다.
낙찰을 받고 나서도 이런 경우가 안생기면 좋은데 실수를 안한다는 보장이 없기 때문에 한번쯤은 알고 있으면 경매를 더 자신있게 할 수 있으리라 본다.
요즘은 누구나가 정보도 쉽게 얻을 수 있고 분석도 조금만 주의를 기울이면 할 수 있으므로 물건분석과 수익분석까지 같이 해서 경매시장에도 활기가 생기길 바란다.
경매는 매매와 거의 같다고 보면 된다. 경매시장과 더불어 급매물을 노려보는 것도 때로는 더 투자가치가 있을 수도 있다. 알고있는 거와 모르고 있는 것의 차이는 종이 한장 차이뿐이므로 일단 알고 경매물건을 보다가 기간이 걸리고 실수요자가 아니라면 급매물을 사는 것이 효과적일 수도 있다는 걸 염두에 두고 지금의 부동산시장에 관심을 가져야 할 때라고 여겨진다.
강희연/미래부동산연구소 수석연구원