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부동산 ‘절세비법’과 ‘조세정책’

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  • 입력 : 2010.07.05 18:30
  • 기자명 By. 뉴스관리자 기자
최근 시중서점에는 부동산 재테크 서적이 매일 두 세권씩 봇물처럼 쏟아져 나오고 있다. 최근 수도권 중심으로 소액투자처를 찾는 사람들이 늘고 있으나 사실 주식이든 부동산이든 엄청난 노력과 자신에 대한 투자만이 기회를 얻을 수 있는 것이다.

요즘 집값이 출렁이면서 부동산 투자시점을 놓고 고민하는 사람들이 많다. 필자는 “투자에 못지않게 중요한 것은 세금이다”고 말하고 싶다.

사실 부동산은 고가의 재화로 취득시점부터 보유하고 양도하기까지 많은 세금을 내고 있다. 우리나라에서 부동산은 조세수입의 원천으로 주택매매, 임대, 부동산 개발 등 부동산거래 및 보유 모든 부문에 세금을 부과하고 있다. 부동산에 있어 실질수입은 매매 차액에 따라 달라지므로 투자자 입장에서 볼 때 ‘절세비법’을 강조하지 않을 수 없다. 사실 선진국 조세(租稅)제도에 비하면 우리나라의 부동산 조세정책은 과(過)하다고 보지는 않는다. 그럼에도 불구하고 부동산 과세에 대해 형평성의 문제로 말미암아 부동산 투자자들은 지나친 조세제도라고 주장하고 있다. 투자는 부동산 세금 문제를 논하지 않을 수 없는 상황으로 시세차액에 대한 숫자를 세어보면 매우 골치 아프다.

사실로 조선시대의 조세제도는 강력했다. 조선 세종은 매우 혁신적인 전세(田稅)제도를 만들었으며 지금의 종부세를 능가하는 과세 정책을 펼쳤다. 조선 세종의 전세제도는 토지의 비옥토에 따라 전분 6등법과 풍흉도에 따라 연분 9등법을 만들어 조세를 부담했는데 풍흉도에 과세하는 연분 9등법의 세율은 무려 20배나 차이가 있었다. 수확량이 많고 가장 풍년인 상상년(上上年)에는 1결당 20두(※1결(結)이란?, 약 3000평을 말하는 조선의 토지에 대한 기본 단위이다. 즉 10마지기가 1결이다. 1결에서는 240말의 쌀이 생산되며 1말(두)은 8kg으로 한자로는 斗(말두)자로 표기함)를 징수했고, 하하년(下下年)에는 감면을 했다. 이와 같이 당시의 전(田)의 생산량에 따라 차이를 뒀으나 영농기술 부족으로 수확량이 적었다. 결론적으로 연분 9등법에 의한 제도는 좋았으나 양반과 토호의 반발이 이어졌고 급기야 당시 양반층인 노론이건 남인이건 모두 반대했다.

결국 속대전에서는 연분 9등법을 폐지하고 전세로 1결당 4두를 걷고 삼수미(※조선후기 훈련도감에 소속된 군인인 삼수를 양성하기 위해 징수하던 ‘세미(稅米)’또는 ‘삼수량(三手糧)’이라함)로 1결당 2두 2승을 징수하는 것으로 변경됐다. 당시 조세는 징수능력이 현저히 떨어져 세수파악이 되지 못해 차라리 균일하게 세금을 부과 징수하는 것이 나았다는 판단일 것이다.

그러나 영·정조 때는 이마저 세금을 제대로 징수되지 않았으며 특히 영조 때 환곡(還穀)은 시한폭탄과 같은 존재로 백성들에게 고스란히 돌아가는 몫이었다. 이렇듯 조세제도는 조선왕조 왕권유지를 위협했고 결국 환곡을 회수하기 위한 무리한 세금 징수로 조선왕조 몰락의 원인이 됐다고 본다.

오늘날 부동산의 핵심적인 세목은 ‘양도소득세’와 ‘보유세’로 이익환수라는 측면의 세제라 볼 수 있다. 조선시대 조세제도에 못 미치는 오늘날 부동산 세금 정말 과(過)하다는 말인가?

김형근/부동산칼럼니스트
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