그런데 상가 투자시 주의할 점이 있다. 그것은 바로 ‘확정수익’이라는 문구다. 이것은 분양업체에서 미리 임차인을 구해놓고 1년 내지 2년 동안 일정한 수익을 보장해 준다고 하면서 상가를 손쉽게 팔기 위한 방법이다. 그러나 여기에 함정이 있다. 물론 모두 그런 것은 아니지만 상가 투자자에게는 필히 알아둬야 할 사항인 것이다.
신규상가의 경우 상권이 아직 형성되지 않은 상태의 상가를 미래의 예측이 불가한 상태에서 확정수익의 광고만 믿고 투자자는 상가를 구입하게 된다. 그러나 계약기간이 만료될 즈음에는 상가 입점자가 영업부진으로 인해 임대료를 낮추기를 요구하며 또한 임대인 측에서도 어쩔 수 없이 임대료를 낮출 수밖에 없는 상황에 처하게 된다.
그러다 보면 대출받아 구입한 상가는 수익률이 떨어지거나 입점자의 퇴거로 공실이 돼 은행 이자만 지불하며 쉽게 매각도 못하는 딱한 처지에 놓이게 된다.
그렇기 때문에 상가 구입시에는 미래의 청사진이라든가 상권 형성에 대한 판단 등 여러 요인을 분석해 상가를 구입해야만 이런 낭패를 피할 수 있을 것이다. 특히나 신개발지에서 이런 현상을 종종 보게 된다. 이것은 초기 분양업자와 임차인의 이해가 서로 맞아 떨어지기 때문이다. 신개발지나 신규입점상가에는 권리금이 붙어있지 않다. 그렇기 때문에 신규입점상가의 경우 임차인은 분양업자의 말만 듣고 후에 권리금을 받기 위해 신규분양 상가를 약간 높은 임차료를 주면서 입주하게 된다.
이런 상가가 다행히 장사가 잘돼 만기시 임차료의 인상이나 재계약이 가능하면 모르겠으나 임차인은 상권의 미성숙으로 인해 임차료의 다운을 요구하거나 아니면 재계약을 포기하는 경우의 발생시에는 투자자로서는 참 난감하지 않을 수 없다. 지난 칼럼에서 수익과 위험의 관계에 대해 설명했다. 부연하자면 위험이 높으면 기대수익률도 높아지게 된다. 하지만 기대가 높은 수익률에는 무언가 위험이 있게 마련이고 독이 나오게 마련이다.
특히나 상가는 분양업체나 상가 전문중개업자들의 권유나 추천에 의지하게 되는 경우가 많다. 그럴 때 너무 수익률이 높다는 것으로 유혹하는 말을 곧이곧대로 듣지 말라는 것이다.
상식적으로 그런 큰 수익률의 안정된 상가를 싸게 팔려한다는 것 자체를 모순으로 생각하면 된다. 또 한가지 전화로 걸려오는 부동산 추천 물건은 대체로 믿지 않는 것이 현명하다.
필자인 나한테도 가끔 핸드폰이나 문자, 집 전화 혹은 사무실 전화를 통해 무작위로 부동산투자를 권유받게 된다. 이런 전화는 응대조차 하지 말아야 한다. 좋은 부동산은 결코 또 절대로 나한테 전화로까지 차례가 오지 않는다고 보면 틀림이 없다. 그런데 이런 상가들은 대부분 큰 부자들에게는 잘 먹히지가 않고 애써 적금 들고 계돈 모아 놓은 가정주부들에게 유혹이 된다는 것이다. 가뜩이나 낮은 저금리의 정기예금보다 금방 눈에 들어오는 고수익의 상가에 눈이 가는 것이다.
‘친구 따라 강남 간다’는 말이 있다. 부동산투자는 결코 남들 따라 투자해서는 안될 것이다.
예외 없는 사실은 어디에도 없고 복병 또한 어디에도 존재한다. 투자는 반드시 신중하고 냉정하게 판단해야 실수를 줄이는 것이다. 자신의 능력에 맞는 선에서 적절하고도 상식선의 수익률에 투자를 하는 것도 명심해야 할 사항이다.
과욕은 돌이킬 수 없는 화를 불러올 수 있기 때문이다. 원래 부동산은 각기 개별성이 강해 그 특성이 모두 다르기 때문에 전문가가 아닌 눈으로 볼 때는 구별하기가 쉽지 않다. 그렇기 때문에 상가 투자시에는 초보자라면 이미 상권이 검증된 곳의 상가를 구입하거나 아니면 신규 상가의 경우도 주변 환경과 인구 상황, 또는 유동인구의 동선 파악, 주변 개발 호재 등을 꼼꼼히 체크해야 하며 상권이 미약하거나 빈 점포가 많은 상가는 피하는 것이 좋고 특히 신규상가의 경우 분양개시가 오래 된 상가는 피하는 것이 현명한 방법이라 할 것이다.
다음호에는 ‘이런 상가가 좋다’로 독자를 찾아갈 것이다.
강종현/우송대 교수