부동산에 대한 경매절차에는 강제경매와 임의경매의 두 절차가 있다.
강제경매는 채무자 소유의 부동산을 압류한 다음 매각하여 그 매각대금을 가지고 채권자가 금전채권의 만족을 얻을 수 있도록 하는 절차이고 채권자가 채무자를 상대로 승소판결을 받았는데도 채무자가 빚을 갚지 않는 경우 채권자가 채무자의 부동산을 압류하여 매각하여 그 매각대금으로 빚을 받아내는 절차가 강제경매이다.
임의경매는 일반적으로 담보권의 실행을 위한 경매를 말하는데 채무자가 채무를 이행하지 않는 경우에 저당권 등의 담보권을 가진 채권자가 담보권을 행사하여 담보의 목적물을 매각한 후 그 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 채권을 회수할 수 있는 것이 임의경매이다.
부동산에 일반 사람들의 관심이 많아지면서 법원경매에 일반인들도 대거 참여해 많은 사람들의 경쟁이 심화되어 조금만 쓸모 있고 장래성 있는 물건이 경매에 나올경우 시세와 별 차이가 없거나 급매물보다 높은 가격으로 낙찰되는 경우를 자주 볼 수 있다.
그렇다고 경매가 이젠 매력이 없는 것일까? 답은 전혀 그렇지 않다는 것이다.
경매의 경우 토지를 살펴보면 경매의 특성상 경매에 나온 물건들은 6개월전 감정가이다 보니 6개월 이후 토지가격이 3-50프로 정도 상승한 가격이고 감정가가 시세보다 싼 점을 감안한다면 충분한 메리트가 있는 것들이다. 그러다보니 낙찰가율이 상승되고 감정가보다 비싸게 낙찰되기도 하지만, 6개월 전 감정가보다 30-50프로 상승해 있다 보니 가격 매리트 면에서 충분하다고 여기기 때문에 그런 현상들이 나오고 있는 것이다. 그러나 토지는 꼭 여윳돈으로 3년 이상 장기 투자해야 한다는 점은 강조해도 넘치지 않는 다는 점이다.
토지 경매는 토지 거래 허가규제를 받지 않게 때문에 투자자들이 몰리고 있다.
그 중 임야 경매에 관심도가 높아지고 있다. 누구나 한두 번은 임야에 참여하기 위해 현장 답사를 하러 갔다가 낙담한 경험을 갖게된다 분묘 때문이다.
분묘가 있으면 거의 분묘기지권이 성립하기 마련이고, 분묘기지권이 성립하면 토지 이용에 있어 죽은 땅이기 때문이다. 반드시 현장 답사 때 분묘의 유무를 확인하고, 분묘가 있는 경우에는 위치와 이장 가능 여부를 확인한 후 입찰에 참여해야 사후의 낭패를 방지할 수 있다. 임야 외에 다른 토지는 미등기물건이나, 가건물, 공작물이 있는 경우 특히 주의해야 한다.
고객이들 찾아와 필자에게 농지와 임야 중 어느 것이 좋으냐는 질문에 답을 하기에는 상당히 곤란한 질문이 아닐 수 없다.
토지를 구입하는 사람의 목적에 따라 달라질 수 밖에 없기 때문이다.
실제 토지경매나 투자시에는 농지와 임야를 놓고 개발이나 투자대상으로 분류하여 검토해야하고 반드시 유의하여야 할 사항은 그 지역의 장기 개발 전망과 규제 변경 완화가능성 등 투자 타당성에 대해 세밀히 검토 후 임해야 한다는 것이다.
농지취득에 있어서는 경매라 할지라도 농지취득 자격증명원을 제출해야 하고 농지취득 후에는 농업경영의 사후관리 의무가 따르는 자경의무가 있다. 농지의 자경의무를 위반한 경우에는 이행강제금과 강제매수절차가 있다. 경지 정리된 농업진흥구역 내 농지는 2,000㎡ 아래로는 토지분할을 할 수 없다는것을 정확히 알고 투자해야 한다.
농지는 수도권 도시지역에 인접한 자연녹지 지역이나 계획관리 지역안에 있는 농지 같은 것은 비교적 개발이 용이하다 이런 지역은 인구증가와 도시 확산에 대비하여 도시지역의 편입을 예상하고 시가화 예정인 용지로 편입되어 있는 경우가 많기 때문이다 이런 땅들은 시간이 지나고 법이 완화되면서 가치가 높아질 수 있는 좋은 땅이라 볼 수 있는 것이다.
임야에도 임업경영의무가 있긴 하지만, 농지만큼 까다롭지 않아 큰 문제는 되지 않는다.
임야는 주식회사 등 일반법인도 제한 없이 취득할 수 있고 취득할 수 있는 면적의 상한선은 없다 다만 임야의 경우에는 부지를 조성하고자 하는 목적이라면 토목공사비나 기반시설설치비용도 만만치 않음을 주의해야 하고 공사시행 중 지역주민의 민원과 분쟁도 적지 않다는 것을 염두에 두고 임해야 한다.
수도권이나 광역시 주변의 그린벨트 내에 있는 임야는 국가의 정책목적 외에는 개인적인 개발이 제한되어 있다 보니 공익용산지는 개인의 활용용도가 거의 없고 개발은 물론 거래대상 기피물건 1순위다. 임야투자에 있어서 특히 유의하여야 할 점인 것이다. 장기적인 투자안목에 있어서는 전부 또는 일부가 임업용산지나 관리지역 혹은 도시지역 등으로 용도지역이 변경될 수 있으며, 그 용도제한도 완화가 될 수 있어서 그린벨트 해제나 5년 마다 있는 산지이용규제타당성 검토와 도시관리계획 변경, 도로개설, 주변지역 개발 등으로 인해 투자 대상이 될수 있다는 점등을 고려하여 살펴볼만 하다.
또한, 임야는 수목이 울창한 산지로 형성되어 있기 때문에 버섯이나 약초재배, 조림사업, 관상수를 심든 등 임업생산은 물론 수목원과 자연휴양림 등 휴양시설로도 제격이다. 민가와 격리된 곳은 축사신축과 동물사육에도 적합하고, 그 외에도 공장 창고 연수원 박물관 등을 건립하기에 좋다.
최근에는 가족산과 수목장림에 대한 사람들의 관심도가 많아짐에 따라 임야에 대한 관심도를 높여 볼만 하다. 투자는 항상 남들이 생각지 못한 아이디어가 있어야 높은 수익이 발생한다. 누구나 아는 방법으로는 절대 좋은 수익을 낼수 없다는 사실이다.
/남 춘 우
-약력-
● 다음 부동산고수 칼럼리스트
● 부동산1번지 재테크 칼럼리스트
● 100억 부자의 비밀 저자