폼페이 화산폭발로 고대의 화려한 도시는 하루아침에 잿더미가 되었고 부귀와 재화가 넘치던 트로이는 그리스 연합군의 침략으로 일순간 무너졌다. 서울 집값 하락도 이와 비슷한 경로를 거칠 것이다.

서울은 2가구 이상 다주택자와 60대 이상의 자가 비중이 해마다 늘고 있다. 전국 주택 소유자 가운데 2가구 이상 비율은 2015년 13.2%에서 2019년 15.9%로 증가했다. 특히 서울은 2가구 이상 다주택자와 60대 이상의 비중이 해마다 늘고 젊은 3·40대의 자가 비율은 낮아졌다.

서울의 주택 소유는 약 30%가 6·70대에 몰려있다. 50대까지 포함하면 고령자들의 주택 소유는 55%에 이른다. 이들 고령자가 사망하거나 요양원에 입소할 시기는 향후 5~10년이 소요될 전망이다. 고액의 연금을 지급해야 할 은행과 보증을 선 정부의 재정은 현재의 집값이 이대로 유지할 경우를 상정 한 것이기 때문에 집값의 안정세가 정책의 최우선 과제가 되었다.

일본과 벌어지는 무역전쟁이나 금리 인하 등 비중이 큰 경제정책은 서울 집값 안정세 유지에 비하면 사소한 문제다. 주택연금 상한선을 공시지가 9억원으로 끌어올린 순간 국가의 존망이 서울 집값 유지에 걸린 것이다. 금리 인상은 문제도 아니다.

국민투표를 해서 결정해도 모자랄 중대한 주택연금 정책을 별다른 국민 여론 수렴 없이 슬그머니 결정했다. 누가 무슨 이유로 어떻게 결정했는지 아무도 잘 모른다. 서울에 아파트를 소유한 사람은 문재인 정부 들어 50%나 올랐으니 노후에 주택연금에 가입하면 부부가 죽을 때까지 300만 원 가까이 연금을 수령 할 수 있다. 그냥 ‘서울 연금’이다. 평생을 공무원이나 군인을 해도 서울 주택 소유자만 못하다. 나라의 근간이 변화된 것이다. 고가의 주택 소유를 분기점으로 서울시민과 서울 외 국민의 행복과 불행이 엇갈린다. 이는 개인의 노력과 무관한 재앙이다.

그런데 서울 집값이 무슨 문제일까? 답은 간단하다. 노령화가 문제다. 60대 중반으로 접어들면 의료비가 천문학적으로 증가한다. 병원 출입이 증가하고 요양원도 가야 한다. 다주택 소유자라면 주택연금에 가입해 연금을 받으면 되지만 1주택 소유자는 유산을 손꼽아 기다리는 자식들의 눈치 때문에 하나밖에 없는 집을 은행에 맡기기도 어렵다. 세 집 가운데 한집은 가정불화가 일어난다. 연금을 못 받으니 병원 치료나 요양원 이용도 여의치 않다.

방법은 하나다. 집을 팔아 자식에게 배분하고 남은 돈으로 위성도시나 시골로 가야 한다. 그러니 집을 팔 수도 없고 안 팔 수도 없다. 50% 넘는 수치의 가구가 순식간에 혼란에 휩싸인다. 서울이 생겨나고 한 번도 경험하지 못한 재앙이 순식간에 몰아닥칠 것이다. 이건 예측이 아니라 누구나 계산할 수 있는 인재(人災)다. 코로나19처럼 서울의 노령화로 인한 집값 폭락은 아마 누구도 막기 어려울 것이다. 늙고 죽는 일은 사람이 해결할 문제가 아니다.

문재인 정부 이후 차기 정부는 이러한 재앙을 막기 위해 노인들이 1인 가구로 거주할 제3의 요양원 신도시를 개발하겠다고 발표하겠지만 이 또한 만시지탄(晩時之歎)이다. 서울 집값이 하락하면서 정부와 은행의 여건도 급속히 나빠지고 한국경제에 거대한 먹구름이 몰려온다. 주가 는 떨어지고 노인들의 요양원 이동은 6.25 전쟁의 피난길처럼 요동칠 것이 불 보듯 뻔하다.

대안은 별로 없다. 지금이라도 주택연금 공시지가 9억원 책정의 정책 담당자를 문책하고 다시금 시가(공시지가 아닌) 6억원 이하로 주택연금제도를 안정화시키는 것이다. 보유세 역시 집값 상승 폭에 맞춰 인상하고 공시지가 제도 자체를 폐지해 시세로 보유세를 계산해야 한다. 전월세 의무신고제는 물론이고 세입자 변경과 무관하게 생애주기 임대료 인상을 확인해 소득세를 부과해야 할 것이다.

어차피 문재인 정부는 죽었다 깨어나도 절대로 그렇게 할 수 없을 것이다. 뿐만 아니라 그동안 핀셋 정책으로 일관하며 서울 집값을 올려 온 정부의 정책은 비판받아야 마땅하다. 차기 정부가 이러한 정책을 시행할 마음이 있다면 다가올 초유의 국가적 재앙을 설명하고 국민을 설득해야 한다. 서울은 곧 거대한 요양원으로 재구조화 될 것이다. 노령화는 서울 집값 폭락의 절대 변수다.