[충청포럼] 스트레스 DSR 3단계 전면 시행…부동산 시장의 향방은?

박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수

2025-06-12 충청신문

▲ 박유석 대전과기대 부동산재테크과 교수

오는 7월부터 ‘스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)’ 3단계 제도가 전면 시행된다. 정부는 지난 5월 20일 ‘가계부채 점검회의’를 열고 스트레스 DSR의 적용 대상을 전 금융권 모든 가계대출로 확대하기로 결정했다. 이는 가계부채 급증에 선제적으로 대응하고, 향후 금리 변동성에 대비해 금융시장의 안정성을 확보하려는 조치이다. 스트레스 DSR이란 실제 대출 금리에 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 더해 대출자의 상환 능력을 산정하는 방식인데 금리 상승 가능성을 반영한 보수적 대출 한도 산정 기법으로, 선진국에서 이미 도입되어 있는 가계부채 관리 수단이다. 특히 이번 3단계 시행은 수도권과 지방의 시장 상황을 반영해 금리 차등을 둔 점이 특징이며 수도권은 기존보다 0.5%포인트 상향된 1.5%의 스트레스 금리가 적용되며, 지방은 연말까지 0.75%의 기존 금리를 유지하게 된다.

이러한 제도 변화는 실질적인 대출 한도 축소로 이어지게 되는데 예를 들어, 연봉 1억 원의 수도권 거주자가 변동금리(4.2%) 조건으로 30년 만기 주담대를 신청할 경우, 대출 가능액은 2단계 기준 약 5억 9천만 원에서 3단계 적용 시 약 5억 7천만 원으로 줄어든다. 주기형(5년 고정 후 변동) 대출도 2천만 원 이상 한도가 감소할 수 있다.

지방의 경우 스트레스 금리를 유지한 배경에는 침체된 부동산 시장 상황이 있다. 미분양 물량 증가, 수요 감소, 거래 절벽 등으로 어려움을 겪는 지방 시장에 수도권과 동일한 규제를 적용할 경우, 시장의 추가 위축이 우려되기 때문이다. 그러나 이는 일시적 유예에 불과하며, 제도의 본질적인 완화 조치는 아니기에 실질적인 수요 회복에는 한계가 있을 수 있다. 은행권은 이에 대비해 내부 대출 심사 시스템을 정비 중이며, 지역별 적용 금리 시나리오를 마련하고 있다. 금융당국은 제도 시행 전 대출 쏠림을 방지하기 위해 6월 말까지 계약 체결 또는 입주자 모집공고가 완료된 건에 한해 기존 기준을 적용한다는 방침이다. 그럼에도 이미 ‘막차 수요’가 시장에 반영되고 있다. 실제로 5대 시중은행의 가계대출 증가액은 5월 들어 2조 8천억 원에 달하며, 차주들의 사전 대출 수요가 급증하는 양상이다.

스트레스 DSR 3단계가 전면적으로 시행이 되면 시장에 영향을 미칠 것으로 보이는데 이러한 영향은 단기적인 영향과 중장기적인 영향으로 구분할 수 있다. 단기적으로는 대출 규제 강화에 따른 수요 쏠림과 거래 위축이 예상되며 중장기적으로는 수도권과 지방 간 시장 양극화가 심화될 가능성이 있다. 수도권은 대출 한도 축소로 인해 실수요자의 구매력이 낮아지고, 거래량도 감소할 것으로 보이나 반면에 강남·용산 등 고가 주택 중심지의 경우 자금 여력이 충분한 자산가 수요가 유지되며, 집값이 오히려 상승할 가능성도 있을 것으로 보인다.

이러한 대출 규제 강화의 흐름 속에서 대출상품도 변화할 것으로 전망되는데 10년 이상 고정금리 또는 주기형 주택담보대출이 새로운 대안으로 부상할 것으로 예상된다. 해당 상품은 스트레스 금리 적용 시 변동금리보다 유리한 조건을 제공해 대출 한도가 더 적게 줄어든다는 장점이 있다. 금융당국도 시중은행에 장기 고정형 상품 개발을 권장하고 있으며, 신한은행 등 주요 은행이 상품을 출시하고 있다.

이번 정책의 근본적인 목적은 가계부채의 안정적 관리와 금융시장의 체질 개선에 있다고 할 수 있는데 우리나라는 GDP 대비 가계부채 비율이 세계 최고 수준이며, 금리 하락기에 대출 급증과 자산시장 과열이 반복되는 악순환이 지속되어 왔다. 스트레스 DSR은 이러한 구조적 문제를 해소하고, 금리 인하기에도 대출 총량을 자동으로 조절하는 ‘선진형 안전장치’ 역할을 수행할 것으로 기대된다.

결국 스트레스 DSR 3단계 시행은 단순한 대출 규제 강화를 넘어, 한국 부동산 금융 구조의 전환을 의미한다. 정부와 금융당국은 시장의 변화를 면밀히 모니터링하며, 실수요자 보호와 시장 안정 사이의 균형점을 찾는 세심한 정책 운용이 필요할 시점이다.