-토착비리의혹 및 도시관리계획변경 쟁점 부각될 듯

국토부의 천안야구장 부지 13만㎡의 토지보상액 540억원 보상평가는 '적정'했다는 최종결론이 내려졌다. 

이 같은 결론은 17일 국토부가 천안시의회에 보내온 타당성조사 심의결과를 통보해오면서 밝혀졌다.

적정은 천안야구장 부지 보상액 산정을 위한 보상평가에 참여한 감정평가사 9명에 대해 국토교통부에 타당성조사를 의뢰한 지 약 8개월 만에 내려진 판단이다.

지난 7일 감정평가사 징계위원회에 넘겨졌던 이들 감평사들에 대해 위원회가 징계할 만한 잘못이 없다는 의미에서 '불문'으로 의결하면서 이미 예견됐던 결과다.

내용은 한국감정원의 경우 '천안야구장 부지 감정평가서 타당성조사 결과'에 따르면 타당성조사를 위한 기초조사에서 부지 면적이 넓어 보상액을 낮춰 잡아야(광평수 감가) 하는데 감평사들이 그러지 않았다고 지적했다.

또 부지의 여러 조건이 감정평가를 위해 선정된 비교 표준지보다 나은 점이 없음에도 '우세'하다고 판단했고 주변에 있는 유사한 땅의 실거래가격 등을 통계·비교 분석, 보상액이 적정가격 수준을 벗어났다고 꼬집었다. 

이에 반해 감평사들은 "토지 규모가 클수록 수용성, 활용도 등이 낮아진다고 하는 일반론을 개별토지와 지역특성을 고려하지 않고 적용했다"며 "천안야구장 (부지) 남동쪽 토지가 개발 중으로 해당지역은 광평수 토지의 수요가 있다"는 반박이다.

또 "감정평가액은 국도 1호선과 국도 21호선 주변 자연녹지, 농경지 거래사례에 비추면 적정한 가격"이라며 "통계분석은 부동산의 특성인 지역성과 개별성 등을 고려하기 어려워 보조적으로만 사용해야 한다"는 주장을 폈다.

땅값은 해당 부지가 도로와 연결됐는지, 개발압력이 있는지 등에 따라 큰 차이가 나기 때문에 국도 1호선과 연결됐고 대학 캠퍼스와 마주본 천안야구장 부지는 '인근에서 국도와 연결된 토지'와 비교해 가격을 평가해야 한다는 것.

타당성조사 결과를 살펴보면 감평사징계위원회는 대체로 감평사들의 주장에 손을 들어줬다.

징계위원회는 "광평수 토지 (감정평가에는) 지역에서의 희소성과 부동산 시장에서 선호도를 참작해야 한다"며 "판단은 감평사의 전문적이고 주관적 견해에 따라 다소 차이가 있을 수 있다"고 밝혔다.

특히 "통계분석으로 감정평가의 적정성을 심의하는 것은 감정평가 개념과 맞지 않다"고 설명했다. 

이 같은 징계위원회의 심의결과는 국토부가 천안야구장 부지 보상평가가 적정했다고 판단하는 데 큰 영향을 끼쳤다. 

국토부는 녹지지역인 천안야구장 부지 보상평가액이 ㎡당 36∼48만원으로 인근 주거지역 거래가격인 ㎡당 31만원보다 높다는 지적에 "실거래가격 신고는 세금 등의 문제로 (실제 거래액보다 낮은) 공시가격으로 하는 경우가 많다"고 설명했다.

또 지난 2006년 천안야구장 부지 내 땅이 ㎡당 약 16만원에 거래된 사례가 있다는 지적에 "해당 거래 이후 보상평가가 이뤄진 2006∼2010년에 개별지가가 2.3배 증가했다"며 "실제 가격도 올랐을 개연성이 있다"고 밝혔다.

결국 이 같은 터무니없는 지가상승은 도시관리계획 변경(자연녹지지역에서 제2종일반주거지역으로)에 따른 것으로 풀이되고 있다.

따라서 향후에는 그동안 제기돼왔던 토착비리 의혹 해소를 위한 이곳 삼용동에의 야구장부지 선정과정 및 도시관리계획변경 등이 쟁점으로 부각될 전망이다.