◆ 용적률 규제 완화는 무엇을 의미 하는가?
용적률 규제 완화를 자세히 살펴보면 기존 대지에 건축물 즉 아파트를 더 많이 더 높이 지을 수 있으므로 투자 가치가 그만큼 상승하는 것이다. 재건축 용적률 완화는 2종 일반주거지역의 210%에서 250%로 제3종 일반주거 지역의 230%에서 300%로 법정한도까지 상향조정 됐다. 이는 기존 주변 APT의 가격상승과 재건축시 예전보다 수익률이 상승된다고 기대한다. 용적률 완화조치는 곧 건축시 용적률을 상향 시키므로 그만큼 높이(층수) 지을 수 있으므로 분양수익이 증가되고 따라서 투자수익도 증가하는 것이다.
◆ 재개발 재건축에서 소형 아파트 의무 비율이란?
소형 평형 의무비율 재개발 재건축에서 소형 아파트 의무 비율이란 일정 비율이상 소형 아파트를 의무적으로 지을 수 있도록 한 규정인데 소형아파트 의무비율을 낮추면 낮추는 만큼 중대형 아파트를 많이 지을 수 있으므로 분양 수익이 증가하고 투자 수익이 따라서 증가 하므로 투자자 입장에서는 유리하다. ‘도시 및 주거 환경 정비법 시행령 개정안’의 소형주택비율이 기존 재건축시 ‘60㎡이하 : 60㎡·85㎡ : 85㎡초과의 건설비율을 20% : 40% : 40%로 규제 하던 것을 85㎡이하만 60%이상으로 지으면 되도록 수정했으며 이는 지자체별로 여건을 반영할 수 있도록 했다.
◆ 수도권 투기과열지구 대거 해제 의미는?
국토해양부는 강남, 서초, 송파 등 강남3구를 제외한 수도권 투기과열지구 전역을 모두 해제하기로 했다. 이번 해제 조치로 인해 전매 행위가 가능해진다. 부동산의 경기를 활성화 시켜 보겠다는 것이 정부의 입장이지만 우선은 해제를 하고 나중에 필요하면 규제를 한다는 식의 근시안적인 부동산 정책이다. 수요와 공급의 장기적인 주택 공급에 따라 신중한 정책이 필요하다. 전매가 가능해지면 부동자금이 몰릴 수밖에 없다.
재건축 후분양제 폐지로 재건축 일반 공급분 후 분양제도 폐지를 공표했다. 투기과열지구 해제에서는 제외됐었고 재건축 시장이 건축공정의 80%이상 돼야 분양이 가능했지만 이제는 이전에 분양이 가능하게 됐다. 그리고 양도소득세 조세 특례제한법과 2%대 금리인하 등의 정책적인 조치로 투자측면에서 기대해볼 만하다.
<미래부동산연구소·목원대학교 부동산학과>