주택 매매시장은 지난 2007년 초 금융규제 강화로 하락세를 보이기 시작해 지난해에 심각한 거래 침체를 보였으나 올해에는 실수요자를 중심으로 일부 거래가 일어나면서 가격도 상승세를 보이고 있다. 특히 전세난이 심각한 중소형아파트는 주요지역을 중심으로 매물부족 현상을 보이며 가격상승세가 커지고 있다.
주택 전세시장은 주요지역의 중소형을 중심으로 물량부족으로 인해 전세가격이 초강세를 보이고 있다.
이러한 현상은 도안신도시와 학하지구가 본격적으로 입주를 시작하는 오는 2010년말 이후에나 해소될 것으로 보인다. 분양시장은 수도권 분양시장의 열풍과 함께 2.12대책 이후 미분양 물량 감소세를 보이고 있다. 대전의 미분양물량은 8월말 현재 3150호로 지방광역시중 가장 양호한 상태이다.
또한 대전은 올 들어 리슈빌 학의뜰(704호), 오투그란데 미학(1000호), 도안14블록 파렌하이트(885호), 도안8블록 신안인스빌(540호), 도안12블록 휴먼시아 하트(1056호)가 분양됐고 10월말에 도안13블록 금성백조예미지(645호)가 분양될 예정이다.
라이프 사이클 부동산 투자유형?
내집마련을 하려는 수요자들의 입장에서는 그만큼 선택의 폭이 넓다. 따라서 미분양아파트와 이후 분양할 아파트, 기존단지 중에서 자신에 맞는 단지를 찾아 가장 효과적인 투자의 방법과 시기를 결정해야 할 것이다. 우리나라 인구수는 2018년에 정점에 이르러 점차 감소할 것이고 지방 인구의 수도권유입 가속화로 2011년 지방과 수도권 인구수 역전현상이 예상된다. 또한 중단기적으로 주택의 주 수요층인 35~54세 인구 증가로 주택시장의 급격한 위축현상은 나타나지 않을 것이나 2012년 이후에는 주택시장의 위축이 시작될 것으로 예상된다. 또 고령화의 빠른 진행과 함께 1~2인가구수의 급격한 증가로 1~2인 가구 선호주택의 수요가 크게 증가할 것으로 예상된다. 라이프 사이클과 부동산 투자 유형을 살펴보면 1단계(최초 내집마련 단계, 자산형성기, 30대)에서 2단계(집 늘려가기, 투자형 부동산, 자산증식기, 40대), 3단계(수익률 관리, 자산운영기, 50대이후)로 변화되는 것을 알 수 있다.
부동산 투자성공 지름길은?
부동산투자시 반드시 고려해야 할 위험요소로는 ‘인구구조의 변화’와 ‘경제성장률 둔화와 지역별 산업양극화에 따른 격차 확대’, 그리고 ‘부동산 경기의 하락, 정체 위험성’을 들 수 있다. 또한 부동산 투자시 기억해야 할 투자 포인트 변화의 화두는 ‘소유에서 임대로’, ‘자산에서 부동산 보유비중 축소’, ‘투자자금중 조달비중 축소’, ‘Location' 이다. 사기만 하면 높은 수익을 올릴 수 있는 부동산 투자 시대는 끝났다. 부동산 경기변동과 부동산시장의 트렌드 변화를 예측하고 이에 맞는 투자전략을 세우는 것이 투자성공의 지름길이다.
<미래부동산연구소·목원대학교 부동산학과>