분양시장은 2·12대책 이후 미분양 물량 감소세가 다소 주춤해지고 신규분양도 줄고 있다. 대전의 미분양물량은 9월말 현재 3361호에 이르고 있다. 지역별로는 동구 33호, 대덕구 2665호, 서구 676호, 유성구 1241호, 중구 396호 등의 미분양 물량이 존재한다.
올해 들어 리슈빌 학의뜰(704호), 오투그란데 미학(1000호), 도안14블록 파렌하이트(885호), 도안8블록 신안인스빌(540호), 도안12블록 휴먼시아 하트(1056호)가 신규 분양에 한데 이어 오는 25일부터 도안13블록 금성백조예미지(645호)가 분양을 예정하고 있다. 내 집 마련을 하려는 실수요자들의 입장에서는 그만큼 선택의 폭이 넓다. 따라서 무조건 새 아파트가 좋다는 감성적인 판단에서 벗어나 미분양 단지와 이후 분양할 단지, 기존아파트 단지에 대해 가격과 교육 및 생활환경 등을 종합적으로 검토해 자기의 여건과 상황에 맞는 투자처를 찾아 가장 효과적인 투자를 결정해야 할 것이다.
부동산 시장이 커다란 패러다임의 변화를 보이고 있다. 예전처럼 사기만 하면 높은 수익을 올릴 수 있는 부동산 투자 시대는 끝났다. 내 집 마련을 인생 최대의 투자로 생각하거나 노후 생활 대비용 투자로 수익형 부동산을 바라보는 관점도 바뀌어야 한다. 이제 부동산을 더 이상 일생을 건 투자가 아니라 자산 포트폴리오를 구성하는 한 요소로 봐야 한다. 따라서 이전처럼 부동산의 비중이 절대적으로는 곤란하고 자신의 소득과 담보능력을 충분히 고려해야 한다.
현금 수입이 가능한 상가나 오피스텔 등 노후 대비용 부동산은 높은 분양가로 인해 실제 투자 수익률을 유지하기가 쉽지 않다. 수익형 부동산은 주택보다는 훨씬 리스크를 가진 상품이다. 따라서 수익용 부동산에 투자시에는 분양자의 감언이설에 현혹되지 않도록 철저한 시장조사와 수익률 분석을 한 후 투자를 결정해야 한다. 가계부동산 투자시 고려해야 할 위험 요소로는 ‘인구구조변화’, ‘경제성장률 둔화와 지역간 격차 확대’, ‘부동산 경기의 장기하락, 정체 위험성’ 등이 있다.
또한 부동산 투자 포인트 변화는 ‘시세차익보다는 소유와 임대’, ‘자산에서 부동산 보유비중 축소’, ‘투자자금 조달비중 축소’, ‘Location의 중요성 증대' 등을 들 수 있다. 따라서 내 집 마련 등 부동산 투자시에는 부동산 경기변동과 위험 요소, 부동산시장의 트렌드 변화를 철저히 분석하고 이에 맞는 투자전략을 세우는 것이 성공투자의 지름길이다.
<미래부동산연구소·목원대학교대학원 부동산학과>