따라서 양도소득세를 비과세 받으면서 부동산을 팔고 사기를 몇 차례만 반복해도 상당한 수익률을 올릴 수 있기 때문에 부동산 재테크를 효과적으로 하기 위해서는 양도세를 비과세 받고 처분하는 것이 현명하다. 제아무리 집값이 올라도 양도세를 많이 내게 되면 실질수익률은 그만큼 줄어들 수밖에 없기 때문이다.
양도세가 비과세되는 1세대 1주택은?
만약 1세대가 양도일 현재 국내에 당해 양도주택 하나(고가주택 제외)만을 보유하고 있는 경우 3년 이상 보유하면 양도세를 한 푼도 내지 않는 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만 실거래가 9억원이 넘는 주택을 매도했을 경우에는 9억 초과분에 대해서는 양도세를 납부해야 한다. 또한 서울, 과천, 1기 5대신도시(분당, 일산, 평촌, 중동, 산본) 지역의 주택은 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주까지 충족해야 위 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점이 약간 다르다.
이러한 규제를 한 이유는 상대적으로 집값이 많이 상승하는 위 지역들의 주택을 투기목적으로 매입해 전·월세를 준 뒤 3년만 보유하고 시세차익을 노리고 되파는 것을 막기 위해서다. 그러나 거주와 보유기간의 제한을 받지 않고 양도세 비과세 혜택이 적용되는 경우도 있다. 만약 자신이 여기에 해당된다면 3년 이상 보유하지 않고도 그리고 2년 이상 거주하지 않아도 양도세 비과세혜택을 받을 수 있는 것이다. 이러한 사유들은 아래에서 설명하는 것처럼 부득이한 사유가 발생해 어쩔 수 없이 주택을 처분해야 하는 경우가 대부분이다. 이러한 예외 조항에 해당하는 사람들은 이를 잘 확인한 가운데 특례혜택을 받는 것이 절대적으로 유리하다.
보유와 거주기간의 제한을 받지 않는 경우는?
▲취학 1년 이상 질병의 치료·요양, 근무상 형편으로 1년 이상 살던 주택을 팔고 세대원 모두가 다른 시·군 지역으로 이사를 할 경우 ▲해외이주법에 따른 해외이주로 세대 전원이 출국하는 경우 ▲1년 이상 계속해서 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대 전원이 출국하는 경우 ▲재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중에 일시 취득해 1년 이상 살던 집을 재개발?재건축된 주택으로 세대 전원이 이사(완공 후 1년 이내)하게 돼 매도하는 경우 ▲임대주택법에 의한 건설임대주택을 분양받아 매도하는 경우로서 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우 ▲공공용지로 협의 매수되거나 수용되는 경우
위와 같은 양도세 비과세는 양도세 감면과는 다른 개념인데 말 그대로 비과세는 양도세를 한 푼도 내지 않는 것을 의미하며 감면은 양도세의 일부가 면제되는 것을 의미한다. 따라서 양도세 비과세혜택은 부동산을 매입한 후 비교적 높은 시세상승이 있었을 때라도 비과세요건을 충족하기만 하면 향후 부동산을 처분하더라도 세금을 전혀 안내도 되기 때문에 시세상승분의 몫을 모두 소유자가 가져갈 수 있다는 점에서 절세의 꽃이라고도 불린다.
이처럼 양도세 비과세혜택은 부동산투자시에 실 수익률을 가늠하는 매우 중요한 잣대가 되므로 주택을 갈아탈 때 비과세요건을 채우고 3~4번 정도 입지여건이 좀 더 좋은 지역과 넓은 면적으로 이동하게 되면 훨씬 효과적인 갈아타기 전략이자 절세효과까지 동시에 얻을 수 있으므로 비과세요건과 비과세요건 특례조항에 대해서는 반드시 정확하게 숙지하는 것이 현명하다고 할 수 있다.
<미래부동산연구소·목원대학교대학원 부동산학과