그중 무엇보다도 매매가격을 실측할 수 있는 안목이 필요하다. 원래 토지라는 것은 특수성으로 부동산시장에서 토지 가격비교가 어렵다. 그 이유 중 하나는 토지는 분할과 병합이 가능해 하나로 합칠 경우 가격이 상승하는 경우가 있고 분할해 토지의 가치를 높여 더 많은 이익을 내기 때문이다.
우리나라 도시지역은 잘 정비된 경지정리로 인해 공부와 현장이 일치돼 그다지 토지를 분석함에 어려움이 없다. 그러나 도시지역 외 농업 진흥지역 등에는 토지의 현황과 지적공부와 차이가 많아 토지 투자에 어려움을 주고 있다. 따라서 땅 투자시 현장 확인은 필수사항이다.
또한 토지가격은 동일한 지역일지라도 위치, 여건, 이용도 등 여러 국지적 특성과 공법상의 규제 때문에 많은 차이가 나고 있다. 특히 토지투자는 저가에 사서 고가에게 방출하는 것이 재테크에 원칙으로 알고 있지만 가격이 싸다고 해서 덥석 매수하는 것은 금물이다.
이때 토지가격의 차이가 어디에서 나는지 궁금하게 생각해야 하기 때문이다.
우리가 값싼 물건을 구입할 때 물건의 양질을 따져 살피듯이 토지 역시 물건구입과 동일하게 봐야 후회하지 않는다. 경매시장에서 토지는 다소 유찰에 따라 강제적으로 가격이 차이가 날 수 있지만 그러나 부동산 거래시 토지가격은 많은 함정이 들어 있다.
최근까지 개발에 대한 소식으로 모두 알고 있었지만 진작 관할 사업시행자에게 확인한 결과 개발이 장기간 보류되거나 사실상 중단돼 낭패를 당한일이 많다. 이러한 정책적인 변수까지 시장가격에 영향을 미치는 사항으로 싼 것이 비지떡이 되기 때문이다. 토지는 주택과 달리 도시지역과 도시 외 지역에 따라서 다르며 개발지와 맹지에 따라 다르다.
따라서 용도지역에 따른 가격비교를 구체적으로 살펴보는 것이 토지 투자의 기본이다. 토지 가격에 차이가 클 때 왜 이 토지의 가격은 높고 저 토지는 낮은가? 하는 의문에 대한 답이 있을 경우 확실한 투자가 된다.
우리나라에서 토지가격은 공시지가에 의해 이미 결정돼 있다. 그러나 부동산 거래 현실에서 공시지가와 실거래가격과는 사실상 차이를 나타내고 있다. 실제 예를 들면 공식적인 토지가격을 결정하는 토지보상 감정평가시 보상평가 산식에서 기타 요인 보상선례와 보정률에서 차이가 있다. 현행 토지보상가격에서 기타 요인에 대한 명확한 법적 근거는 찾을 수 없으나 판례는 정상거래가격, 보상평가사례 등 참작하는 것을 인정하고 있기 때문이다.
그럼 토지 투자시 최적의 방안은 무엇인가? 그것은 다름이 아닌 최근 토지보상지역 또는 인근지역에서 거래된 가격을 평균해 비교해 보며 특별한 가격상승 의 요인이 있다면 투자시 가격결정에 무리는 없다고 보이나 반면 기대치 이상의 가격이 매매가격이라면 한번 고민해야 한다.
필자는 아주 싼 가격에 토지를 매수해 큰 이익을 남겼다는 사례를 들었다. 최근 이모씨는 도로에서 상당히 떨어진 곳에 있는 맹지를 싼 가격으로 매수했다.
이 맹지를 매입하고 난 후 일정시간이 지난 다음 인근에 있는 맹지를 또 매수했다. 두번째 매수한 토지는 최초의 토지보다 나은 여건으로 경지정리를 해 좋은 모양의 토지를 만들 수 있다고 판단했기 때문이다. 싼 가격에 토지를 매수한 이모씨는 맹지를 합필해 충분한 농지를 만들어 아주 비싼 가격에 매도해 막강한 시세 차액을 남겼다.
이처럼 토지 투자에 대한 안목이 있는 경우 아무리 맹지라고 할지라도 충분한 가치를 높일 수 있다. 토지를 보는 내공을 길러 투자시 활용하는 것은 이 시대 부동산 재테크의 매우 현명한 방법이다.
김형근/부동산칼럼리스트