국회 국토교통위원회 박영순 의원(더불어민주당, 대전 대덕구)이 HUG로부터 제출받은 ‘주택가격 산정기준 별 평균 부채비율’ 자료를 분석한 결과 2021년 실제 보증이 취급된 주택의 평균 부채비율은 감정평가금액이 95.5%로 평균 부채비율 74%보다 훨씬 높게 나타났고 다음으로 매매거래가액 84.5%, 공시가격 79.8%, KB시세.부동산테크 69.3%, 기타 71.3%로 나타났다고 밝혔다.
예를 들어 아파트와 같이 한 세대 주택이면서 다른 근저당 설정이 없을 때 ‘감정평가금액’이 1억 원인 경우에는 전세보증금은 9500만 원 수준이었고, ‘KB시세’가 1억 원인 경우라면 전세보증금이 약 7000만 원 수준이었다는 것이다.
문제는 이렇게 비율 차이가 벌어진다는 것은 대위변제가 발생했을 경우 ‘감정평가’로 담보가치를 산정한 물건은 다른 기준에 의해 발급한 물건에 비하여 채권 회수가 어려울 가능성이 높다는 것이다.
이에 대해 박 의원은 “만약 전세보증금 1억인 물건이 경매가 진행되었을 경우 낙찰율 90%로 9000만 원에 낙찰되었다면 HUG의 회수액은 부족해지게 된다”며 “HUG 보증의 기준으로 삼는 ‘주택유형별 주택가격 산정기준’에 대한 우선순위의 재검토가 필요해 보인다”고 말했다.
HUG는 현재 주택유형별로 주택가격 산정방식을 세분화하여 운영 중인데 보증신청인인 임차인이 감정평가 수수료를 부담할 경우 아래 기준에도 불구하고 감정평가금액을 1순위로 적용하고 있다.
임차인 보호를 위한 HUG의 전세보증금반환 보증실적은 최근 급속도로 증가하여 작년 약 37조 원, 올해 8월말 기준 34조 원으로 큰 폭의 증가가 예상된다.
이와 함께 HUG의 ‘전세보증금반환보증 다주택채무자 대위변제는 2021년 8월 기준 2200세대에 약 4325억 원을 변제했으나 미회수금액이 약 3614억 원에 달해 회수율은 16.4%(약 711억원)에 그치고 있다. 미회수금액도 ‘21년 3월 2478억 원에서 8월 3614억 원으로 5개월 사이 1136억으로 크게 늘어났다. 미회수 금액에 대한 특단의 대책이 필요해진 상황이다.
박영순 의원은 “HUG의 보증심사에서 감정평가금액을 우선 적용하기 때문에 채무상환 능력이 떨어지는 다주택 임대인들이 악용할 가능성이 높아질 수 있고, 극단적으로 담합을 통해 부동산 가치를 터무니없이 끌어올려 임차인을 기만할 가능성도 있다”고 지적하고 “이러한 문제는 전셋값 상승에까지 영향을 줄 수 있어 한국부동산원 부동산테크나 KB시세보다 감정평가금액을 우선 적용해온 관행에 대해 재검토해볼 필요가 있다”고 말했다.