[충청신문=백민석 세명대학교 부동산학과 교수] 새로운 국회가 시작된다. 많은 지인들이 필자에게 진지하게 질문을 한다. 앞으로 본인들의 집 값은 어떻게 된다고 생각하는지. 인공지능 컴퓨터로 명성을 떨친 알파고는 이에 대한 해답을 찾아낼 수 있을까. 아마도 쉽지 않을 것이다. 과거의 사례, 현재의 상황, 미래는 일련의 관계가 형성되어 있다는 가정이 성립되어야 향후 예측에 대한 신뢰도가 높아질 텐데 최근의 시장상황들은 반드시 그런 것만은 아닌 것으로 분석되고 있다.

많은 경제학자들이 부동산시장의 방향성을 예측한다. 경제학은 자원의 희소성 때문에 한정된 자원을 효율적이고 형평에 맞게 배분하는 것을 연구하고자 생겨난 학문이다. 경제학 이론에서는 가장 효율적인 자원배분 기구로 시장을 꼽는다. 시장은 보이지 않는 손에 의해서 수요와 공급이 조절된다. 반면, 어떠한 이유로든 시장이 실패하게 되면 이를 보완하기 위해서 정부가 시장에 개입하게 된다. 정부가 시장에 개입하는 것은 시장이 정상적으로 작동하지 않고 있다는 반증이다.

실패한 시장에 정부가 개입하게 되면 결과는 두 가지로 나타난다. 첫째는 시장이 실패를 극복하고 정상화 되는 것이며, 둘째는 시장실패를 개선하기 위해 개입한 정부까지 실패하는 것이다. 이를 정부의 실패라고 한다. 정부의 실패가 발생하게 되면 그 파장은 상당한 크기로 시장에 영향을 미치게 된다. 최근의 부동산 시장 상황은 일부 특정지역을 제외하고 침체상황으로 분석되고 있다. 특히, 조선업 등과 같은 특정 제조업 기반 도시들에서는 보다 심각한 침체의 징후가 탐지되고 있다. 지난해 말 부동산시장 안정화를 위해 대출을 규제하는 등의 국내적 변화와 금리인상 등이 예고된 글로벌 동향 변화의 결과로 인해 위축된 부동산시장은 현재 상당 수준 침체되어 있으며, 이를 극복하기 위해서는 일정 부분 활성화에 대한 동인이 제시되어야 할 것으로 판단된다.

시장에서 수요와 공급을 결정하는 가장 중요한 요소는 ‘가격’이다. 부동산 거래가 활발해지면 부동산 가격 또한 이와 같은 방향성을 보인다는 것이 일반적인 이론이다. 그렇다면 앞으로 부동산 가격, 즉 대다수 일반가구의 관심사인 ‘집 값’은 어떻게 될까. 새로운 국회는 부동산시장에 대해 어떤 입장은 보일까. 이에 관한 여러 기관들의 다양한 예측이 제시되고 있지만 그 방향성은 일관되지 않다. 보통 집 값은 아파트 가격을 의미한다. 우리 국민의 60% 내외가 거주하고 있는 아파트가 대표 주거유형이며, 아파트의 가격변화가 일반 주택의 가격변화를 선도하기 때문이다.

집 값의 근원적인 영향요인은 금리와 임대료수준이다. 부동산의 내재가치는 임대료수입을 금리로 나눈 값으로 산정된다. 여기서 임대료는 해당 부동산의 순영업소득(Net Operating Income)이며, 금리는 요구수익률 또는 할인율을 의미한다. 연간 순영업소득이 1,000만원이고, 요구수익률이 연간 5%라면, 해당 부동산 가치는 2억원으로 추정된다. 현재 부동산 시장의 불황에도 불구하고 우리의 관심사인 집 값은 의미 있는 변화를 보이지 않고 있다. 이는 세계적인 저금리 기조의 영향으로 볼 수 있다. 일부 국가들은 마이너스(-) 금리를 실감하고 있다. 이러한 기조는 전통적인 자산 3분법 구성요소인 부동산, 예금, 주식 가운데 부동산이 가장 안정적인 자산배분 대상으로 자리매김하게 만들고 있다.

향후 국내를 비롯한 세계적인 금리추이는 연착륙 할 것으로 예상된다. 미국이 빠른 시일 내에 금리인상에 대한 의지를 보이고 있지만, 상승폭이나 시기 등에 대해서는 회의적인 시각들이 많다. 인구구조는 빠른 속도로 고령화되고 있으며, 노인의 일자리는 많지 않다. 그렇다면 앞으로 어떤 대상에 대한 투자가 많아질까. 역시 부동산 외에는 대안을 찾기 쉽지 않다. 수익형 부동산에 대한 수요가 점진적으로 늘어나게 될 것이다. 집 또한 소유자의 니즈에 맞추어 점점 더 월세전환이 가속화 될 것으로 판단된다. 이렇듯 다양한 요인들을 종합적으로 분석해 볼 때 실수요자들은 가족 구성원에 맞는 주택을 구입해야 할 시기이며, 우리의 관심사인 집 값은 재차 상승을 위한 숨고르기를 마치고 있는 상황이 아닐까.