[충청신문=백민석 세명대학교 부동산학과 교수] 영국의 유럽연합(EU) 탈퇴, ‘브렉시트’로 인해 글로벌 자산시장이 요동치고 있다. 많은 전문가들이 시장에 미치는 영향에 대해 다양한 전망들을 내 놓고 있지만 일관된 목소리는 아닌 것 같다.

향후 한국의 부동산시장은 어떻게 될 것인지 필자의 견해를 제시해 보고자 한다. 자산에 투자하는 투자자들이 가장 싫어하는 것은 불확실성이다. 어떤 이벤트의 결과가 어떻게 될지에 대한 결론이 나지 않은 상태가 지속되면 투자자들의 투자심리가 위축된다.

투자심리가 위축되면 투자자들은 시장에서 한 발 물러나려고 하는 습성이 있다. 이 과정에서 투자자들은 투자대상을 금융 또는 부동산자산에서 안전자산인 국채 또는 금 등으로 다변화하게 된다.

부동산자산은 금융자산 등과 태생적인 차이가 있다. 악재에 둔감하다. 금융자산은  종이자산인 반면 부동산자산은 실체가 있는 실물자산이다. 부동산자산과 금융자산의 중간적인 성격을 지닌 부동산을 기반으로 한 파생상품 등은 일부 금융자산의 성격을 가진다고 볼 수 있다.

국내 부동산자산의 대표주자인 아파트의 경우 일반 아파트보다는 재건축 또는 분양권이 브렉시트에 민감하게 반응을 할 수 있다. 일부 언론에서는 벌써 수도권 신도시 분양권 급매물에 대한 기사가 나오고 있다.

대체로 예상하건데 브렉시트에 대한 영향력의 세기는 재건축아파트와 분양권 등이 가장 크고, 다음으로 일반 아파트, 이후 상가 등 수익형 부동산, 끝으로 토지 등의 순서가 될 것으로 판단된다. 표준화가 덜 되어 있고 거래빈도가 많지 않은 부동산자산들이 보다 덜 민감하게 반응하게 되는 것이다.

한편에서는 이번 브렉시트를 2008년 금융위기와 같은 파장을 초래할 것으로 보는 시각도 존재한다. 결론적으로 국가들마다 다를 수 있겠지만 국내 부동산시장에 미치는 영향은 그다지 심각하지 않을 것으로 판단된다. 이러한 판단의 가장 중요한 근거는 저금리기조 유지이다.

부동산의 가치는 순운영 수익을 요구수익률로 나누어 산정하게 되는데 분모인 요구수익률은 시장금리 수준과 연동된다. 저금리 기조의 유지는 부동산의 가격을 지탱하는 가장 견고한 버팀목이 될 것으로 생각된다. 특히 다수의 글로벌 국가들이 마이너스 금리로 돌아선 상황에서 수익형 부동산이 주는 운영수익의 유혹을 떨쳐버리는 것은 정말로 쉽지 않은 일일 것이다.

그렇다면 부동산투자를 고려하는 일반투자자들은 어떤 마음가짐으로 이번 브렉시트 국면을 넘어서야 할 것인가. 필자의 견해는 ‘관망’이다. 기간적으로는 가을과 겨울사이의 통칭 ‘이사철’까지 관망을 권하고 싶다.

일정 시간 후에는 투자심리 위축은 곧 진정될 것이며 실수요자들은 이번 기회를 발판으로 부동산 취득에 나설 것으로 보인다.
 
특히 저금리 기조가 상당기간 유지될 것으로 시장참여자들이 판단하게 된다면 수익형 부동산에 대한 쏠림현상 또한 어떤 형태의 결과를 초래하게 될지 당장 예측하기 어려운 상황으로 판단된다.

기업가 집안의 자녀들은 어린 시절부터 항상 ‘위기경영’이라는 용어에 익숙해진다고 한다. 유명한 자산가들 또한 위기라는 시점을 기회로 바꾸어 왔기에 현재에 이르렀다고 말들을 한다.

IMF, 세계적인 금융위기, 국내외의 무수히 많은 다양한 악재들과 이벤트가 있었음에도 불구하고 한국의 부동산시장은 꾸준하게 성장해 왔다. 정부와 시장참여자들 모두는 각자의 영역에서 체력을 키워왔고, 그 결과 상당한 수준의 충격에도 흔들림 없이 버텨낼 수 있는 근육을 가지게 되었다. 아마도 국내부동산시장의 이러한 체질개선의 원동력은 많은 위기가 아니었을까 되돌아보게 된다.

단언컨대 브렉시트의 영향력은 갈수록 잠잠해 질 것이다. 다만 제2, 제3의 브렉시트는 언제 어디서든 또다시 한국의 부동산시장을 흔들게 될 것이다.

이와 관련한 불측의 피해에서 멀어지는 방법은 실물 부동산을 가까이하고, 부동산파생상품으로 부터는 조금 거리를 두는 것이다.

이러한 자산포트폴리오 관리는 앞으로 다가올 많은 위기상황을 관망을 통해 겪어낼 수 있는 체력을 보충해 줄 수 있는 보약으로 작용하게 될 것이다.