우선 5가지의 기준을 놓고 상가 입지를 평가하게 되는데 △지역적 노출성 △뛰어난 가시성 △우수한 접근성 △높은 밀도 △성장성 등 5가지의 기준에 든다면 그야말로 교과서적인 상권이라 할 것이다. 각론에 들어가 보자.
첫째, 우선 유동인구가 많아야 할 것이다. 대학가나 다운타운과 역세권은 으레 것 유동인구가 많은 곳이다. 특히 역세권에서도 환승역은 더할 나위 없이 좋은 상권의 기반을 갖고 있다. 그러다 보니 백화점이나 강한 흡인력을 가진 상권이 형성되게 마련이다. 이런 상권에서는 특히 로열입지에서는 어떤 업종이던지 간에 장사가 될 확률이 높다. 그러나 유동인구가 많을지라도 차로가 넓은 대로변과 특히 간선도로가 없이 대로가 계속 이어지는 상권은 아무리 유동인구가 많다고 하더라도 피하는 것이 좋다.
둘째, 대형고층빌딩이 많은 곳보다는 저층 밀도가 높은 지역의 상권이 좋다. 주 5일제 근무가 되면서 대형고층빌딩이 많은 곳은 주말이면 공동화 현상이 생기고 점심시간 이외에는 유동인구가 급격히 줄어드는 경향이 있기 때문이다.
셋째, 아침 출근길 보다는 퇴근길의 밀도가 높은 곳이 좋다. 퇴근하는 쪽의 방향이 출근하는 방향보다 좋다는 것은 상가의 활성화는 돈 쓸 준비가 돼 있는 퇴근시간 이후로 형성되기 때문이다. 그렇기 때문에 아침 출근길, 점심시간, 그리고 퇴근 이후의 동선을 파악하는 것이 좋은 상가를 사게 되는 요인이 되는 것이다.
넷째, 주변에 노점상이 많은 곳의 상가가 좋은 상가로서의 평가 항목이 된다. 이는 곧 유동인구가 많은 징표이며 또한 장사가 잘되는 곳이라 해도 과언이 아니다. 그 이유는 노점상은 이동이 간편하기 때문에 장사가 잘 되는 목을 찾는 데는 동물적인 감각이 있다. 그런 이유로 노점상의 여하에 따라 성권 활성화의 척도를 삼는 것이다.
다섯째, 상가 중에서도 코너의 위치가 좋은 상가가 되는 것이다. 이것은 가시성이 뛰어날 뿐만 아니라 접근성에서도 으뜸이기 때문이다. 그렇기 때문에 신규분양 상가에서도 코너 상가가 가장 먼저 분양이 되는 것이다.
여섯째, 지하철 출구나 버스정류장 인근의 상가가 좋다. 이는 접근성이 뛰어나기 때문에 좋은 상가가 된다. 이는 흔히 ‘노루목 상가’라 하는 것이다. 노루가 지나다니는 길목은 항상 같은 길이라 해서 붙여진 이름이다. 그렇기 때문에 서울은 지하철이 9호선까지 들어서자 신흥 상가 지역이 많이 늘어나게 됐다.
일곱째, 사람들이 모이는 상권이 좋다. 아무리 대로변이라 하더라도 차량이나 통행인의 흐름이 빠른 곳은 상가로서 좋지 않다. 이면 도로라 할지라도 사람이 모이는 곳이 항아리 상권이라 해 좋은 상가가 되는 것이다. 이는 항아리에 들어가면 쉽게 빠져 나오지 못한다 해서 붙여진 이름이다.
여덟째, 권리금이 형성돼 있는 곳의 상가가 좋은 상가이다. 권리금이 형성돼 있다 함은 어느 정도 상권의 밑받침이 돼 있다는 것이 되기 때문이다. 그렇기 때문에 상가를 분양받을 때나 기존 상가를 구입시에는 어느 정도 바로미터가 될 수 있는 것이다.
아홉째, 주거지 상가라 하면 대규모 아파트 단지가 있는 중심상가가 좋은 상가이다. 상가에는 근린상가, 유통상가, 단지 내 상가, 중심상가 등이 있는데 그중에 중심상업지역의 중심상가가 좋은 상가로서의 입지를 갖추고 있다 할 것이다. 이렇듯 상가의 입지는 여러면에서 보다 과학적인 분석이 필요하다. 한번 잘못된 상가는 되팔기도 어렵다. 하지만 위에 열거한 좋은 상가의 조건을 갖추고 있는 상가를 구입하게 되면 임대료도 잘 들어오고 곧 시세차익으로 자본이득도 얻게 되니 일거양득이라 할 것이다.
잘 사둔 상가 하나가 후에 노후자금으로 유용하게 쓰여지는 효자 상품에는 틀림이 없다. 이제 상가 투자시에 바이블로 삼아 성공적인 투자가 되기를 소망해본다. 그래서 부동산은 과학이라 말한다.
강종현/우송대 외래교수