[문] 토지거래허가지역 내에서 농지취득의 방법은?
[답] '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'의 규정에 따라 토지거래허가구역으로 지정된 곳에서 500㎡ 이상의 농지를 취득하고자 할 때는 허가를 받아야 한다. 토지거래허가 지역 내에서 주말체험영농 목적으로 도시지역은 100㎡ 이하, 비도시지역은 500㎡ 이하의 농지취득이 가능하다.
이때는 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 토지가 소재하는 특별시·광역시(광역시의 관할
구역 안에 있는 군을 제외)·시 또는 군(광역시의 관할구역 안에 있는 군을 포함)에 허가신청일부터 소급해 6개월 이상 계속 주민등록이 되어 있으며 실제로 해당 지역에 거주하고 있어야 한다.
또 농업인 등으로서 그가 거주하는 주소지로부터 20㎞ 이내에 취득 가능하다. 다만 농지가 수용된 실제 경작자는 80㎞ 이내에 취득이 가능하며 이때거리는 직선거리를 말한다.
세대원은 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대 원 중 취학 · 질병요양 ·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인하여 당해 지역에 거주하지 아니하는 가족은 제외한다.
토지거래허가를 받은 사람은 5년의 범위 이내에서 그 토지를 허가받은 목적대로 이용해야 하는데 △농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우에는 취득 후 2년 △축산업 __ 임업 또는 어업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우에는 취득 후 3년 △토지의 취득 후 축산물__임산믈 또는 수산물 등의 생산물이 없는 경우에는 5년 △자기의 주거용 주택지로 이용하고자 허가를 받은 경우에는 취득 시부터 3년이다.
토지거래허가구역에서도 △상속 등 대가가 없는 거래인 경우 △집행력 있는 판결에 의한 명의신탁 해지를 원인으로 소유권을 이전하는 경우 △'민사집행법'에 의한 경매 △점유로 인한 시효취득을 원인으로 민법상 화해 조서에 의한 판결을 받아 소유권을 이전하는 경우 △매매예약의 가등기를 경료하고 본 계약의 성립으로 볼 수 있는 예약완결의 의사표시일이 허가구역으로 지정되기 이전인 경우로서, 허가구역으로 지정된 이후에 당해 토지에 대한 본등기를 하는 경우 등은 토지거래허가를 받지 않아도 된다.
[문] 농업용으로 농지 취득할 때 사전에 확인할 사항은?
[답] 우선 농지취득자격증명 발급 가능 여부를 확인해야 한다. 농업경영 목적으로 취득할 때는 통상적으로 영농이 가능해야 한다.
토지거래허가구역에서는 허가 가능 여부를 확인한다. 토지 소재지 시군에 거주(신규일 경우) 등기부등본을 발급해 등기부등본상의 소유자와 동일인지 여부, 가등기, 근저당권, 지상권 등 설정 여부를 확인해 계약서 작성시 실제 내용과 대조한다. 토지이용계획확인서를 확인해 용도지역과 규제사항들을 검토한다. 현장 답사를 통해 농수로 등 수리시설, 침수지역 여부, 진입로, 주위여건 등을 확인한다. 잔금을 지불하기 전에 등기부등본 재확인해야 하는데 2중계약이나 저당권 설정 등을 확인한다.
[문] 타용도로 사용(농지전용)하기 위한 농지의 취득방법은?
[답] 취득하기 전에 농지전용허가를 받을 경우에는 토지사용승락서를 받아 농지를 전용한 후 농지전용 목적으로 취득한다. 이전등기를 한 후에 전용 할 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받은 후 농지를 전용한다. 취득시기와 관계없이 전용이 가능하다.
등기부등본에서 소유권과 지상권, 전세권, 저당권, 가압류, 경매개시 결정, 가처분 등을 확인해보아야 한다. 각종 지역, 지구, 구역에서 할 수 있는 행위인지 여부를 확인한다.
농지법상 농업진흥지역인지 여부를 확인해 보아야 하는데 농업진흥지역에서는 할 수 있는 행위가 정해져 있다. 타법의 저촉사항도 확인해 보아야 하는데 국토의계획및이용에관한법(연접 등), 건축법, 정화조 관련, 도로, 사전환경성 검토 대상 여부 등 허가 가능여부를 확인한다. 현지답사를 통해 토지의 위치와 지목, 면적, 인접필지와 경계, 향, 진입도로, 교통관계, 무허가 건축물 등을 알아보고 전용시 농지보전부담금 등 각종 부담금도 확인한다.
/남춘우
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