문 14】6세인 손자에게 농지를 상속(유증)할 수 있는지?

○농지법은 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위하여 자기의 "농업경영"에 이용하고자 하는 농업인(농업인이 되고자 하는 자 포함)이나 농업법인이 아니면 원칙적으로 이를 소유할 수 없도록 소유를 제한하고 있으며,

-농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시구읍면에서 농지취득자격증명을 발급받아 등기를 신청할 때에 이를 첨부하도록 하고 있음

○다만, 상속(상속인에게 한 유증을 포함)인 경우에는 농지소유를 허용하도록 규정하고 있으며,

-이 경우 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 소유 가능

-상속으로 농지취득시 1ha까지는 농업경영을 하지 않더라도 소유가 가능하고, 2ha까지는 한국농촌공사에 임대위탁하여야 함

○따라서, 농지를 상속받을 자가 민법상 법정 상속인의 범위에 포함되는 경우에는 상속(유증 : 유언에 의한 증여)을 통해 농지를 소유하는 것도 가능함

-다만, 유증의 방법 등에 대해서는 법률담당기관에 문의하여 확인해야 함

문 15】미성년자의 증여에 의한 농지 공동 지분 취득 가능 여부

○농지는 헌법의 경자유전 원칙 실현을 위해 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 자만 소유할 수 있음

-농지취득후 질병, 자연재해 등 정당한 사유없이 당해 농지를 휴경, 임대, 위탁경영하는 경우에는 당해 농지를 처분하여야 함

○또한, 농지를 자기의 농업경영에 이용하고자 취득하는 경우에 농지소재지 시구읍면에 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기를 할 수 있음

-이는 농업경영계획서의 실현가능성, 신청인의 영농능력 및 영농의사, 거주지·나이·직업 등 영농여건, 농지소유상한 초과여부 등을 확인하여 종합적으로 판단하여 발급 여부를 결정해야 함

○따라서, 미성년자인 손자는 연령 등을 고려할 때 농업경영의 실현가능성이 있다고 볼 수 없으므로 농지취득자격이 없음

- 농지법 시행규칙 제7조 제3항에 따르면 ‘초·중등교육법’ 및 ‘고등교육법’에 따른 학교에 재학중인 학생은 농지취득자격이 없는 것으로 본다고 규정하고 있음

문 16】축사가 설치되어 있는 농지 취득 가능 여부

○2007.7.4부터 개정농지법에 따라 축사부지가 농지에 포함되게 되어, 7.4이후 농지위에 축사를 설치하는 경우에는 농지의 전용허가(신고)를 거치치 아니하고 가능하게 됨

-7.4 이전에는 농지내 축사설치를 위해서는 농지의 전용허가(신고)를 받아야 했음

○따라서, ‘07.7.4이전에 전용허가(신고)를 받아 축사가 설치 완료된 농지는 농지전용이 완료된 토지로서, 이는 농지법상 농지가 아니므로 농지취득자격증명을 발급 받지 않고 취득이 가능함

- 다만, ‘07.7.4 이전에 불법으로 축사가 농지에 설치되었다면 원상복구 후에 농지취득자격증명을 신청해야 함

○‘07.7.4 이후에 축사가 설치된 경우에는 그 축사의 설치 부지도 농지에 포함되므로, 신청대상 농지에 대한 농업경영계획서를 검토하여 취득자격 여부를 판단해야 할 것임

- 축사설치 농지를 다년생식물 재배 및 농작물 경작에 활용코자 취득시에는 축사를 원상복구하는 등의 조치를 거쳐 취득이 가능할 것임

문 17】법원판결에 의하여 농지취득자격증명 발급 없이 농지 소유가 가능한지?

○법원의 판결결과가 농지법에 따라 농지취득자격증명 발급 없이 취득이 가능한 경우에 해당하지 아니하면 농지취득자격증명을 발급받아야 소유권이전등기가 가능함

○농지소유권이전 등기시 농지취득자격증명 첨부가 필요 없는 경우는 다음과 같음

-농지법 제6조제2항제1호(국가·지자체의 농지소유), 제4호(상속농지), 제6호(담보농지), 제8호(도시지역내 주·상·공 및 도시계획시설예정지), 제10호(농어촌정비법, 토지수용 등) 따라 농지를 취득하는 경우

-농업법인의 합병에 의한 농지 취득

-공유농지의 분할에 따른 농지 취득

-시효의 완성(법원판결 등에 따름)에 의한 농지취득

○따라서, 제출된 법원판결문상의 판결내용이 위에서 언급한 농지취득자격증명 없이 취득 가능한 경우에 해당하지 않으면 관할 시·구·읍·면에서 취득자격증명을 발급 받아야 등기가 가능함

-취득자격이 필요한 경우에는 농지 소재지 관할 발급권자가 농업경영계획서상의 내용들을 종합적으로 고려하고 농지의 현지조사 등을 거쳐 농지취득자격증명 발급여부를 판단해야 함

문 18】자경의 의미 및 고령자의 농지 임대차 가능 여부

○농지법 제2조5호에 따라 자경이란 농업인이 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 절반 이상을 자기의 노동력에 의하여 재배하는 것을 의미

-여기에서 농작물의 경작 등에 상시 종사한다는 것은 타직업이 없이 농업에 자기의 계산과 책임으로 직접 영농에 종사하는 것을 말하고,

-농작업의 절반이상을 자기의 노동력으로 하여야 한다는 의미는 상시종사를 하지 못할 경우로서 자기노동력을 절반이상 투입하여야 자경으로 인정한다는 의미임

○또한, 60세 이상 고령으로 농업경영에 종사하지 아니하게 된 자로서 5년이상 자경한 농지에 대해서 임대차를 허용(농지법 제23조 제4호)하고 있음

-이 경우 5년 이상 자경 여부는 자경증명 발급 기관인 농지소재지 시ㆍ구ㆍ읍ㆍ면에서 사실관계 확인, 현지조사 등의 방법을 통하여 확인해야 할 것임

/남춘우

-약력-

● 다음 부동산고수 칼럼리스트

● 부동산1번지 재테크 칼럼리스트

● 100억 부자의 비밀 저자