4.13 총선이 초읽기에 들어갔다. 언론을 통해 다양한 결과가 예측되고 있지만 결과는 단정하기 어려운 상황이다. 이렇듯 정치권의 불확실한 시류로 인해 최근 부동산 시장은 방향성을 찾지 못하고 눈치 보기 중이다. 향후 총선 결과는 부동산시장에 적지 않은 변화를 가져올 것이다. 총선 이후의 부동산 시장 방향성은 어디로 향할까. 최근 한 방송의 토론 프로그램을 시청한 바 있다. 방송을 시청하면서 어쩌면 그렇게 동일한 사안과 문건에 대해 상대측 패널들은 어쩌면 그렇게 다르게 해석하고 이해하는지 안타깝기 그지없었다. 현재의 부동산 시장은 일정 부분 왜곡되어 있다. 거래량이 줄고, 매매가격은 고점대비 하락세를 나타내고 있지만 전세가격과 월세가격은 꾸준하게 상승세를 유지하고 있다. 어떻게 하면 왜곡된 부동산 시장이 정상화 될 수 있을지 생각해 본다. 왜 많은 사람들이 매매가격의 90퍼센트 이상의 전세가를 지불하면서도 부동산을 사지 않을까. 뭐가 불안해서 일까.

부동산을 매입하고 처분하는 일련의 투자과정에는 다양한 위험(Risk)이 존재한다. 학계와 실무에서는 체계적인 위험관리를 매우 중요하게 인식한다. 부동산 투자과정의 위험을 보다 세분화하면 체계적인 위험과 비체계적인 위험으로 구분할 수 있다. 전자는 부동산 시장의 힘에 의해서 발생되는 위험으로서 모든 부동산에 영향을 주는 위험으로 시장에 존재하는 모든 부동산에 영향을 미친다. 이는 피할 수 없는 위험이다. 후자는 개별적인 부동산의 특성으로부터 유발되는 위험으로, 투자대상을 다양화하여 분산투자를 함으로써 피할 수도 있는 위험을 의미한다. 정치권의 불확실한 정책방향 제시, 정쟁 등은 부동산 시장참여자들에게 상당한 크기의 체계적 위험으로 인식된다. 시장 기능이 정상적으로 작동하지 않을 때 정부가 시장에 개입하게 되는데 이러한 정부의 시장개입 또한 불확실한 정치상황의 소용돌이 속에 묻혀 시장의 정상화에 아무런 힘을 발휘하지 못할 수 있다.

최근 정치권은 여야를 막론하고 다양한 정치적인 이슈들을 가지고 내∙외부적으로 첨예하게 대립하고 있다. 이런 과정에서 부동산 시장의 참여자인 국민들이 겪고 있는 실질적인 문제들에 대한 대안을 제시하지 못하고 있다. 일각에서는 부동산 가격의 하락으로 인해 하우스푸어, 렌트푸어 등의 계층이 발생하고 있는 부동산 시장의 문제에 대해서 각자의 의사결정에 의한 부동산 시장참여의 결과는 각자가 책임져야 한다고 주장한다. 너무나 당연한 주장이다. 반면, 이러한 현상의 단초가 정치권의 일관되지 못한 정책방향, 정쟁으로 인한 시장에 대한 불신 확산으로 시작되었다면 이는 반드시 개인적인 의사결정의 책임으로 치부하기에는  억울한 부분이 없지 않다. 특히 정치 및 국방과 관련한 내부적인 불확실성에 의한 글로벌 자본들의 이탈로 인해 다수의 부동산 간접투자 상품의 수익률이 하락하였다. 이로 인해 피해를 입은 선의의 시장참여자들이 생겨났고 이는 향후 새로운 국회에서 어떠한 형태로든 해결책을 제시해야 할 것이다.

현 정권은 대선 이후 다양한 부동산 정책을 시행하고 있다. 총선 결과는 현 정권이 추진하고 있는 많은 부동산 정책들에 대해 국민들이 다시 한 번 살펴볼 수 있는 기회이다. 이를 통해 정치권은 선량한 부동산 시장 참여자가 부담하는 체계적인 위험을 속히 해소해 주기를 바란다. 한때 베트남 등 신흥국 주식투자가 유행하던 시기가 있었다. 물론 필자에게도 많은 지인들의 문의가 있었다. 당시 은행도 언제 문 닫을지 몰라서 국민들이 현금을 땅속에 묻어두고 꺼내 쓴다는데 무슨 주식을사요 라고 반문한 기억이 있다. 현재의 국제금융 및 부동산 시장은 총성 없는 전쟁터와도 같다. 자국의 이익을 위해 경제대국들은 유가, 금리, 환율 등의 무기를 활용하여 거대자금을 이동시키며 돈벌이를 하고 있다. 글로벌 투자처로서 한 국가의 대외적 이미지는 국제자본의 자본이동과 관련해서 매우 중요한 요인이다. 총선 이후 혼란스러운 시장상황들이 보다 명확히 정리되기를 바라며, 총선 이후 부동산 시장은 정부주도의 시장 활성화 의지에 의한 긍정적인 시장회복의 전환점이 되기를 기대해 본다.

백 민 석 세명대 부동산학과 교수