대전에서도 부동산시장의 침체와 미분양 아파트의 증가, 서남부권 입주 시작 등으로 인해 불패신화인 둔산권의 메이저 아파트 단지인 크로바, 목련 등의 아파트 가격이 하락하고 있으며 특히 대형평형일수록 하락세가 크다는 기사가 심심치 않게 나오고 있다.
그렇다면, 이러한 대형평형의 하락의 원인은 어디에 있는 것일까?
부동산학에 있어 부동산 가격의 발생요인은 세 가지이다. 첫째는 부동산의 유용성이며 둘째는 상대적 희소성(稀少性), 셋째는 유효수요(有效需要)이다. 부동산의 유용성(有用性)이란 부동산을 소유하거나 사용하면서 얻는 만족을 말한다. 상대적 희소성(稀少性)은 인간의 욕망은 무한한데 이 욕망을 충족시켜 주는 자원이 상대적으로 부족하기 때문에 발생하게 된다. 유효수요(有效需要)란 부동산을 구입할 수 있는 구매력을 말하는 것으로 금전적 지출을 동반으로 한 수요를 말한다. 이러한 세 가지 요인을 염두에 두고 그간 우리나라의 경제와 주택시장을 살펴보도록 한다.
우리나라는 해방과 6·25전쟁이후 가난 극복과 경제성장을 목표로 뒤도 돌아보지 않고 달려왔고 그 결실로 1980년대 말부터 1990년대 말까지 유래 없는 호황의 경제를 누리게 된다. 이러한 경제성장을 이끌어온 것은 베이비붐 세대(1955년~1963년생)로서 우리나라 인구의 14.9%(약 728만명, 2010년 추계인구)를 차지하면서 경제 및 주택시장에 영향을 미쳐왔다.
예를 들면 베이비붐 세대가 결혼을 하고 자녀가 생기기 시작한 1985년~1993년에는 주택가격 및 전세가격이 폭등하게 됐다. 그 중에서도 1970년대부터 보급되기 시작한 편리하고 새로운 개념의 아파트에 대한 선호도는 높았으며 특히 부(富)의 상징으로 급부상한 대형평형 아파트는 거주자에게 자부심과 만족감을 주기에 충분했다.
즉 이 시기에는 부동산 가격 발생요인인 유용성, 상대적 희소성, 유효수요의 세가지 요인을 대형평형의 아파트가 충족시키게 된다.
대형평형에 대한 인기와 가격이 상승하자 건설사들은 앞다퉈 대형평형을 짓기 시작했다. 물론 건설사들이 대형평형의 세대수를 늘리는 이유는 단순히 시장의 수요 때문만은 아니다. 한 동의 아파트에 다수의 소형평형보다는 소수의 대형평형을 짓는 것이 건설자재 감소, 공사기간 단축 등으로 인한 건설사의 수익률하고도 직접적으로 관계가 있기 때문이다. 그러나 지속될 것만 같았던 우리나라의 경제성장은 IMF라는 장벽에 부딪치게 됐고 개인사업자, 중소기업은 물론이고 기아자동차, 한보그룹, 은행 등 굵직한 대기업들이 줄줄이 도산하게 됐다. 기업들의 경영이 어려워짐에 따라 명예퇴직, 조기퇴직, 비정규직 전환 등으로 수많은 일자리가 사라졌고 고용의 불안은 소비의 감소로 이어져 경제에도 부정적 영향을 미치게 됐다.
또한 주택시장에 큰 흐름을 주도하던 베이비붐 세대 728만명의 40% 이상을 차지하고 있는 311만명의 임금근로자가 2010년부터 본격적인 은퇴를 앞두고 있으며 새로운 수요층이 될 20대 후반~30대 초반의 청년들은 고용의 불안으로 주택 구입은 물론 결혼까지 미루고 있는 현실이다. 게다가 세대수의 감소 및 1인가구의 증가 등은 더 이상 대형평형의 수요를 담보할 수 없게 됐다.
다시 말해 앞으로는 더 이상 대형평형이 부동산 가격상승의 요인을 만족 시킬 수 없다는 것이다. 소득감소, 세대수 감소 및 1인가구의 증가로 인해 관리비와 유지비가 높은 대형평형 아파트는 더 이상 소유자와 사용자에게 유용성을 줄 수 없으며 대형평형의 공급증가는 소형평형의 상대적 희소성을 야기했다. 또한 국내외 경제상황과 서민의 소득과 상관없이 높아져만 가는 분양가로 소형평형의 유효수요를 상승시키고 있다.
물론 부동산 가격에 영향을 주는 요인이 이론에서 말하는 것처럼 유용성, 희소성, 유효수요 등 3가지로 단정질 수는 없지만 앞으로 소형평형에 대한 수요는 꾸준할 것으로 기대된다.
조수희/충남발전연구원