주택가격이 올라야 팔아서 대출을 갚을 능력이 되지만 지금처럼 주택가격이 반대로 10%~50% 이상 폭락한 시점에서는 이자가 부담돼 살고 있는 집을 팔아도 대출금을 갚을 수는 없다.
지난해 9월부터 주택담보대출에 대한 총부채상환비율(DTI)규제가 수도권 대부분 지역으로 확대 적용됨에 따라 주택가격의 강한 상승세는 일단 멈추었다. 하지만 내집을 장만할 수요자라면 향후 ‘DTI규제’가 어떻게 적용되는지 꼼꼼히 살피고 투자를 관망해야 한다.
DTI(Debt To Income·총부채상환비율)는 돈을 빌린 사람이 1년간 갚아야 할 원금과 이자를 연간 소득으로 나눈 비율로 대출자의 금융부채 상환능력을 나타낸 것이다. 지난 노무현 정부에서 집값이 급등하자 자신의 소득수준을 넘는 과도한 대출을 받아 집을 사는 것을 막기 위해 도입한 가운데 현재 서울은 50%(서초·강남·송파구는 40%), 인천·경기는 60%의 DTI가 적용되고 있다.
부동산 가격 상승은 인플레이션 심리를 확산시키고 유동성 팽창을 야기하는 만큼 이를 억제하기 위한 노력을 지속적으로 추진해왔다. 그러나 DTI규제도 불구하고 주택담보 부체는 사상 최대로 기록하고 있는 상황에서 부동산시장은 그야말로 꽁꽁 얼어붙었다는 보도 밖에 없다.
최근 부동산 경기가 얼어붙은 상황에서 주택담보대출의 증가원인을 보면 △담보비율이 적은 주택 보유자 중 도심외각에서 도심중심지로 이사하려고 하나 기존 주택이 매도되지 않아 전세를 놓고 전세로 들어가는 경우 △담보비율이 적은 주택소유자 중 개인사정으로 큰 자금이 필요해 주택 매매를 통해 환금을 시도했으나 거래가 되지 않아 ‘DTI규제’ 한도 내에서 금융을 이용할 경우 △기존 담보 대출자들의 부채상환율이 저조해 담보 대출이 증가하는 경우가 해당한다.
총부채상환비율(DTI)등 일률적인 부동산 규제를 장기간 시행하면서 부동산시장 침체를 해소하는 방안으로 일부 금융전문가들은 금융권 자율에 맡기자는 주장을 제기하고 있다.
HSBC(홍콩상하이은행)에 따르면 “세계 주요국의 주택담보 대출 취급기준은 ▲홍콩은 55%~60%, 미국 55% 이내(홍콩·미국 DTI계산법=(월간부채상환액/월간 총수입)×100) ▲호주·뉴질랜드는 85~90% (DTI계산법=월간 총비용/월간순수입) ▲영국의 경우 자체종합 상환능력심사를 툴 정하고 소득·비용·담보물건·가격·나이 등에 따라 산정한다”고 발표했다.
따라서 주택담보 총부채상환비율(DTI)한도는 미국·영국 등 주요 선진국에 비해 우리나라는 시중은행에서 엄격한 기준을 마련해 시행한 것으로 나타났으며 지난 2006년 DTI 규정을 도입은 금융시장을 이용하는 수요자들이 갑자기 자금 회전이 되지 않아 어려움을 겪고 있다고 호소하고 있다.
최근 부동산 및 경제전문가들은 “우리나라의 특수한 상황을 고려해 DTI를 완전히 없애는 것이 어려우나 DTI비율을 완화하고 나머지는 은행들의 자율적인 신용평가시스템(CSS)에 맡겨도 부실대출 발생을 충분히 막을 수 있다”고 주장했다. 즉 자율적으로 시장기능을 발휘할 수 있도록 하고 금융차원에서 리스크 관리를 강화하면 된다는 주장이다. 경제주체간의 시장기능이 자동적으로 형성되는 아담스미스의 ‘보이지 않는 손’을 생각해본다.
김형근/부동산칼럼리스트