최근 우리나라의 경제성장률이 상승 기조의 흐름을 타고 있음은 자명한 일이고 나아가 대기업의 호황에 우리경제가 완연한 회복국면에 접어들었다고 판단한 일각에서는 금리인상이 당연하다고 주장하지만 우리 서민들은 경기가 상승기조에 있는 것인지, 회복기의 흐름을 타고 있는 것인지 체감되지 않는다. 이는 비단 필자만이 느끼는 것은 아닐 것이다.
이러한 현실에 부동산 유통시장이 금리인상이라는 암초를 만나면서 한층 더 위축된 모습이다. 정부가 내놓을 활성화 대책 실효성 여부에 따라 시장 움직임이 결정될 것으로 보이지만 당분간 얼어버린 시장기능은 제대로 작동하지 못할 조짐이다.
서울의 경우 금리인상 이후 집값이 더욱 떨어질 것이라는 전망이 힘을 더해가면서 거래가 일단 멈춰진 상황이다. 이러한 상황에 금리인상이 부동산 유통시장에 미칠 수 있는 효과는 긍정보다는 부정적일 것이다.
한편 국토해양부는 지난 6월의 전국 아파트 거래건수는 3만454건으로 글로벌 금융위기 여파로 주택시장이 얼어붙었던 지난해 2월(2만8741건) 이후 16개월 만에 최저치를 기록했다고 밝힌 바 있으며(예년의 4만6847건에 비해 28.9% 감소) 부동산포털 닥터아파트의 조사에 의하면 금리인상 발표직후인 9일부터 15일까지 수도권 아파트 가격의 변동률을 조사한 결과 전주 대비 -0.02% 가 더 떨어져 낙폭이 더욱 커졌음을 알 수 있다.
금리인상이 현실화되고 추가인상 가능성도 높다보니 아파트 가격의 하락우려가 더욱 커진 가운데 매수심리마저 위축되고 있는 상황이다. 물론 거래가 전혀 없는 것은 아니다. 시장 침체가 장기화되면서 집값 하한선이 내려가자 실수요자 위주로 전세에서 매매로, 작은 면적에서 큰 면적으로 갈아타는 수요가 간간이 이어지고 있기도 하다.
그렇다면 이러한 시기에 부동산에 대한 투자나 관리 등 대처를 어떻게 해야 할지 고민해 볼 필요가 있다.
과거의 거래패턴에서 나타났던 환금성은 떨어지지만 수익률이 높았던 시절이 지난 요즘의 부동산 유통시장에 대다수 전문가의 견해처럼 소규모 상업용 물건에 대한 투자를 지향해야 할지, 정부의 원활한 연착륙 의지가 강력한 1인내지 2인 규모의 소형 주택으로 투자를 해야 할지 또한 관리측면에서도 월세나 전세로의 방향전환, 차임의 증감정도, 직접관리나 위탁관리 등을 두고 냉철한 판단이 요구된다.
가장 중요한 것은 나 자신만의 기준을 설정하고 부동산을 기준에 맞추는 작업을 해야 할 것이다. 부동산 유통시장에는 숨은 고수들이 곳곳에 포진하고 있으므로 내 기준에 부동산을 맞추기가 힘들다면 전문가의 도움을 받는 것도 좋은 방법일 것이다.
여느 시장과 마찬가지로 부동산 유통시장도 경기순환의 모습을 보인다. 수요자들의 시장참여와 기대심리, 공급여건의 변화에 따라 순환의 모습이 그려지게 된다.
작금의 시기가 분명 부동산 시장에 참여내지는 관리하기가 쉽지 않은 것은 사실이지만 순환의 주기에 낙폭이 있듯 하락기, 저점의 시황에 상승기 고점으로의 진입도 이뤄질 것이다. 상승기의 고점에 시장참여는 늦을 수 있으며 관리는 소홀해질 수 있다. 위기가 기회란 말이 있듯 이번 위기에 대한 현실을 직시하고 나만의 사고의 틀을 갖추고 있다면 경기에 민감할 필요는 없다.
정부는 지난 22일 부동산 거래 활성화 대책을 내놓을 예정이었으나 연기했다. 집값을 잡으면서 거래를 활성화 하겠다는 것이 정부의 기본기조인데 논의 되는 것 중 하나가 집값 안정화의 선봉이라 할 수 있는 총부채상환비율(DTI)이나 주택담보인정비율(LTV)과 같은 금융규제의 완화도 포함돼 있다.
정부의 대책과 그 추이를 지켜보면서 시장 참여의 신중한 접근을 고려해 봐야 한다.
임동진/부동산유통문제연구소 소장