2019년 기해년에는 부동산 시장에 어떠한 변화가 나타날까? 내년 부동산 제도가 어떻게 달라지는지 부동산114를 통해 알아본다. <편집자주>

▲ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치

올해 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐다. 그 중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 사항이다.

상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 신설한 조항으로 2019년 4월 17일부터 시행된다.

▲ 실거래가 신고기간 30일로 축소

현행 60일이던 주택 실거래가 신고 기간이 30일로 대폭 축소된다. 60일 이내라는 긴 기간은 실거래 정보가 시장 상황을 적시에 반영하기 어렵다는 한계 때문이다.

이를 위반할 경우 부동산 거래신고법 상 최고 수준인 3000만 원 이하의 과태료를 부과한다. 해당 제도의 경우 9·13 부동산대책 이후 개정안이 발의 중이고 최근에는 15일 내로 단축하는 방안도 검토되고 있다.

▲ 1가구 1주택 비과세 판단시 사실혼 배우자 포함

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외된다.

원래 1세대라하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것이다.

▲ 청약가점 자동확인 추진

2019년 하반기부터는 인터넷 청약사이트인 아파트투유에 접속만하면 자동으로 청약가점을 확인할 수 있다. 청약시스템이 개편되면 청약접수 착오는 물론 서류검토기간도 크게 줄어들 것으로 예상된다.

▲ 공정시장가액 비율 5% 인상

공정시장가액은 지난 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준으로 부동산 가격 변동, 지방재정 여건 등에 따라 탄력적으로 조정한다.

보통 공시가격의 80% 수준에서 정해져 납세자의 세부담을 덜어주는 역할을 하는 공정시장가액이 2019년부터 5% 인상돼 85%로 상향조정 된다.

공정시장가액 비율은 100%(2022년)가 될 때까지 매년 5%씩 상향될 예정이다.

▲ 종합부동산세 세율 조정

지난 9·13 부동산대책 종합부동산세와 관련해 여러 상향조정 소식이 있었다.

종부세 개정안으로 인해 1주택 또는 조정대상 지역 외 2주택 보유자의 세율을 0.5~2.7%로 확대했다.

3주택 이상 또는 조정대상 지역 내 2주택 이상 보유자에 대해 0.6~3.2%로 세율이 확대되고, 3주택 이상 보유자는 300%, 조정대상지역 2주택자는 200%로 세부담 상한이 상향 조정된다.

▲ 주택임대소득 분리과세

지금까지는 연간 2000만 원 이하의 주택 임대소득은 비과세 혜택을 받았지만, 2019년부터는 분리과세된다.

주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데, 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정비율 60%로 유지되지만 사업자 등록을 하지 않은 경우는 기본공제 200만 원, 필요경비 인정비율 50%로 축소된다.

▲ 3주택자 산정에서 배제되는 소형주택 범위 축소

임대보증금 과세 시 배제되었던 소형 주택의 기준범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억 원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억 원 이하로 축소된다.

해당 기준은 2021년 12월 31일까지 적용될 예정이다.

▲ 신혼부부 생애최초 주택 취득세 감면

2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해준다.

취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며, 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전)하게 되면 혜택을 받을 수 있다.

신혼의 기준은 만 20세 이상, 혼인신고 후 5년이내며(재혼포함), 소득이 외벌이는 연 5000만 원 이하, 맞벌이는 연 7000만 원 이하이어야 한다.

▲ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정된다. 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정한다.

청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말한다.

총 급여 3000만원(종합소득 2000만원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능하다. 해당 상품은 2021년 12월 31일까지만 가입되는 일몰제로 운영된다.

▲ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입

상환능력 중심으로 심사하는 DSR 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대 될 예정이다.

총체적상환능력비율(DSR)은 모든 가계대출 원리금 상환액을 연간소득으로 나눈 값이다. 예를 들어 연소득이 1000만 원, 대출 원리금 상환에 필요한 금액이 연간 800만 원이라면 총체적상환능력비율(DSR)는 80%다.