[충청신문=대전] 하서영 기자 = 충청신문이 주최한 '2026년 부동산시장 전망 토론회’가 20일 대전 계룡스파텔에서 개최됐다.

이날 토론회에서는 한국건설산업연구원 김성환 연구위원과 대전과학기술대학교 부동산재테크과 박유석 교수, 우리은행 부동산리서치랩 함영진 랩장이 발제자로 나서 내년도 전국 및 충청권 부동산시장 전망과 새 정부의 부동산정책 변화에 따른 투자전략에 대한 견해를 내놓았다.

이날 부동산 전문가 및 토론자들이 토론회에서 밝힌 내용을 2개 면에 걸쳐 지상중계한다. [편집자주]

2026년 충청권과 전국의 부동산경기는 어떨까. 이재명정부의 부동산정책 변화에 따른 투자 방점은 어디에 둬야 할까.

새 정부 부동산 정책의 '수요 억제·공급 확대' 기조가 본격화되면서 2026년 부동산시장이 수도권 중심 회복세와 비수도권 부진이 맞물린 지역별 양극화 국면을 보일 것이란 전망이 제기됐다.

◇ “공급 재편·수도권 집중·전세 상승 압력 지속”

김성환 한국건설산업연구원 연구위원은 2026년 전국 부동산 시장을 두고 “수도권 회복과 지방 침체가 동시에 나타나는 구조적 양극화가 이어질 것”이라고 분석했다.

그는 건설·부동산 산업이 주거 안정과 지역 균형 발전을 떠받치는 핵심 산업이라는 점을 강조하며 시장을 선행 지표(인허가·착공·초기 분양률)와 동행 지표(미분양·입주)로 구분해 진단했다.

김 연구위원은 올해 민간 인허가는 감소했지만 공공 인허가 증가로 감소 폭이 일부 완화됐고, 수도권은 회복 흐름을 보였던 반면 비수도권은 인허가·착공 부진과 미분양 누적이 계속됐다고 평가했다.

전·월세 시장에 대해서는 “수도권 전세가가 상승 전환한 반면 비수도권은 약세가 이어졌고 월세는 전국적으로 꾸준히 증가하는 흐름”이라고 설명했다.

2026년 공급 전망과 관련해서는 수도권 중심 인허가 확대가 예상되며 PF 사업장 정리를 계기로 사업 여건이 개선될 여지가 있다고 내다봤다.

공공부문 사업은 다소 지연이 있었으나 재개 흐름 속에 전체 공급 규모는 큰 변동이 없을 것으로 전망했다.

분양은 전국적으로 확대가 예상되지만 일부 지역은 수익성 저하로 수요가 제한될 수 있다고 분석했다.

주택 가격은 “수도권 수요 집중, 입주 감소, 실거주 확대가 겹치면서 전국적으로 완만한 상승 압력이 생길 수 있다”고 전망했다.

이어 “전세 역시 신규 입주 감소와 규제 요인으로 상승 압력이 유지될 수 있다"고 덧붙였다.

김 위원은 “금리·거시경제 여건이 전국에 동일하게 작용하는 만큼 규제 완화에도 수도권 집중은 이어질 수 있으며 지역별 상승·하락이 동시에 나타나는 국지적 차별화가 더 뚜렷해질 것”이라고 분석했다.

◇“충청권 부동산, 기회와 리스크 공존”

박유석 대전과학기술대학교 부동산재테크과 교수는 2025년 부동산시장을 상반기 조정, 하반기 부분 회복의 ‘상저하고’ 흐름으로 평가하며, 올해 시장을 “정부 정책이 좌우한 전형적 정책 주도형 시장”으로 분석했다.

6·27, 9·7, 10·15 부동산 대책이 금융 규제 강화와 수도권 공급 확대를 통해 지방과 수도권 간 양극화를 심화시켰다고 설명했다.

충청권 역시 지역별 흐름이 갈렸으며 대전은 조정세, 세종은 상승세, 충남은 정체, 충북은 안정적 흐름을 보였다.

박 교수는 충청권이 중기적으로 회복 기반을 갖추고 있다고 평가했다. 

세종의 행정기능 강화, 충북 오송·오창 산업단지, 천안·아산 산업축 확대, 수도권 접근성 개선 등이 실수요 이동을 촉진하며 입지 우수 지역은 가격 하락이 제한될 것으로 전망했다. 또한 기준금리 인하 여지도 회복 폭을 뒷받침하고, 수도권 규제 강화로 비수도권 내 대체 주거 수요가 충청권으로 유입될 가능성이 있다고 분석했다.

다만 회복을 제한하는 요인도 존재한다. 대출 규제, 공급 누적, 지역 간 입지 격차, 정책 불신 등으로 단기 회복이 지연될 수 있으며 입지가 취약하거나 공급 과잉인 지역은 추가 하락 위험이 있다고 진단했다. 

박 교수는 향후 1~2년 시장 방향이 금리 인하 속도, 공급·금융 정책, 지방세제와 인구 정책 실효성에 달렸다고 강조하며 정책과 금융, 입지 변화를 종합적으로 분석하고 변화 신호를 선제적으로 포착해야 한다고 조언했다. 

충청권 시장 안정화를 위해서는 실수요 중심 성장 구조 전환과 지역 맞춤형 정책이 필요하다고 덧붙였다.

금리 완화 구간에서는 무주택자·청년·신혼부부 금융 지원을 확대하고 차등적 대출 규제를 도입하며 공급은 양적 확대보다 타이밍과 입지 조정에 집중해야 한다고 말했다.

산업·연구단지 인근 직주근접형 주택과 공공임대 리뉴얼, 통계 공개 및 데이터 플랫폼 구축도 안정적 시장 운영을 위한 과제로 제시했다.

장기적으로는 세종–대전–천안·아산–청주를 연결하는 ‘충청 메가주거벨트’를 형성해 생활·산업·주거를 통합하는 전략을 추진할 것을 제안했다.

◇“단기 거래 절벽…전세 월세화 지속”

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 새 정부 정책 시행 초기에는 거래 급감과 입지별 가격 격차 확대가 불가피할 것으로 전망했다.

수요 억제 정책은 △주택담보대출 한도 축소 △DSR·LTV 규제 강화 △수도권 1주택자 전세대출 제한 △토지거래허가구역 확대 등이 핵심이고 공급 확대는 △LH 직접 시행 △도심 재개발·재건축 활성화 △노후·유휴부지 활용 등이다.

거래질서 확립을 위한 부동산 범죄 대응 조직 신설과 세무조사 강화도 병행된다.

2025년 부동산 대책(6·27, 9·7, 10·15) 이후 거래 위축이 예상되며 수도권과 신축·입지 우수 단지를 중심으로 가격 차별화가 확대될 것으로 보인다.

대전·세종·충남 아파트 거래량은 2020년 약 7만2000건 → 2025년 3만3000건으로 등락을 반복했고, 전국 입주물량은 2025년 27만8717호에서 2027년 20만1409호로 점차 감소할 전망이다. 

충청권은 대전 6667호(-43%), 세종 0호(-100%), 충남 1만1268호(-19%)로 줄어들 것으로 내다봤다.

전국 청약 경쟁률은 7.9대 1, 충청권은 5.1대 1이며, 미분양은 8034호(준공 후 1945호)다. 임대차 시장은 전·월세 매물 감소와 월세 전환 증가가 두드러진다.

함 랩장은 대응 전략으로 △비(非)아파트보다 아파트 선택 △토지거래허가제를 피한 경매시장 활용 △지방은 투자보다 실수요·실거주 접근을 제안했다.

분양은 “공급 속도를 감안하면 ‘오늘이 가장 싸다’는 인식이 필요하며 고분양가 부담 시 택지지구·분양가상한제 물량 고려”를 권장했다.

임대차 시장은 “2026년 전세 상승과 월세화 흐름이 이어질 가능성이 높아 갱신권 활용과 대량 입주 지역 공략이 유리하다”고 강조했다.

끝으로 “정부 정책은 2026년에도 대출·세금 규제 강화 기조가 유지될 전망”이라고 덧붙였다.

◇“지역별 특성 고려한 전략적 접근 필요” 

전문가들은 단기적으로 거래 변동성과 지역별 차별화가 나타나겠지만 장기적으로는 실거주 중심 투자, 입지별 리스크 관리, 정책·금융 변화의 선제적 대응이 핵심이라고 입을 모았다.

특히 세종은 행정기능 강화와 교통망 확충이, 충북은 산업단지 기반의 수요가 안정성을 뒷받침할 것으로 내다봤다.

대전은 공급 누적으로 조정 흐름이 이어질 가능성이 높고 충남은 지역별 편차가 커질 것으로 전망됐다. 

토론회에 참석한 전문가들은 “충청권 부동산 시장은 대전·세종·충남·충북의 구조가 각기 다른 만큼 지역별 특성을 고려한 전략적 접근이 필요하다”고 조언했다.

이번 토론회에서 제시된 분석과 전략은 2026년 충청권 부동산시장 흐름을 이해하고 대응하는 데 실질적 지침이 될 것으로 기대된다.