[충청신문=대전] 남수현 기자 = 부동산 전문가들은 내년 부동산시장의 가장 큰 화두로 ‘양극화 해소’를 꼽았다.

20일 대전 계룡스파텔에서 열린 충청신문 주최 ‘2026년 부동산시장 전망 토론회’에서 전문가들은 수도권과 지방의 격차는 물론 지역 내에서도 신축 단지와 구도심 간 가격 편차가 더욱 벌어질 것이란 예측을 내놓았다.

좌장을 맡은 정재호 목원대 부동산학과 교수를 필두로 김경란 대전시 주택정책과 주택팀장, 백상엽 충남도 주택도시과 주택정책팀장, 서용원 한국공인중개사협회 대전시회 전 회장, 윤병준 금성백조 개발사업본부 이사, 이수욱 국토연구원 주택부동산연구본부 선임위원, 이정은 LH 토지주택연구원 책임연구원, 장진학 세종시 주택과 분양팀장, 최영수 유토개발 이사가 토론자로 나섰다.

정재호 좌장은 “서울·수도권과 지방, 신축과 구도심의 격차가 점점 커지고 있다”며 “정부가 서울 지역의 그린벨트 해제를 검토하는 등 수도권 중심의 공급 확대 정책을 내놓고 있지만, 지역 균형 발전이 무엇보다 중요하다”고 강조했다.

서용원 전 회장은 현장에서 근무하고 있는 공인중개사의 입장을 들어 거래량 감소와 지역별 양극화를 지적했다.

그는 “수도권과 비수도권 간의 양극화가 심화되고 있을 뿐 아니라, 비수도권 내부에서도 대전의 경우 지역과 단지별로 세분화된 양극화가 뚜렷하다”고 말했다.

이어 “현장에서 보면 전산동권이나 신축 아파트는 매물이 거의 없고 전세 물량도 부족해 전세가격이 오르고 있다”며 “반면 일부 외곽 지역은 거래량이 적고 전세가격과 매매가격이 모두 하락하는 등 미분양이 속출하고 있다”고 설명했다.

그러면서 서 전 회장은 “도룡동 자이가 40억원에 분양됐는데도 완판됐다”며 “수요가 없는 게 아니라 ‘가격이 오를 만한 지역’에는 여전히 실수요가 존재한다”고 말했다.

전반적인 전망에 대해서는 “내년과 내후년은 입주 물량이 집중돼 급매물이 나올 가능성이 크다”며 “내 집 마련의 적기가 될 것”이라고 전망했다.

최영수 이사는 지방의 구조적 한계와 산업 기반 부재를 부동산시장 침체의 근본 원인으로 지적했다.

그는 “정부의 부동산 정책이 서울과 수도권의 가격 안정에 초점이 맞춰져 있어, 지방에 대한 실질적인 부양책은 부족하다”며 “산업과 일자리가 뒷받침되지 않으면 주택 수요는 살아나기 어렵다”고 말했다.

이어 “대전은 천안·아산·청주와 달리 뚜렷한 산업 기반이 없어 지역 내 주택 수요가 약하고, 인구와 소득 유출이 지속되고 있다”며 대전의 산업 기반 부족 문제를 꼬집었다.

최 이사는 최근 부동산시장 침체 속에서 지방 세제 감면과 ‘세컨드 특례’ 같은 제도의 확대가 필요하다고 강조했다.

그러면서 “도시개발사업의 임대비율을 일률적으로 적용하는 것은 현실과 맞지 않는다”며 “수요가 적은 지역은 임대비율을 낮추고, 수요가 높은 지역은 유연하게 조정할 수 있는 맞춤형 주택 정책이 마련돼야 한다”고 주장했다.

윤병준 이사는 공급자 측면에서의 어려움을 토로했다.

그는 “공사비와 인건비, 자재비가 모두 급등했지만 분양가 상한제가 적용되면서 수익 구조가 악화돼 공급 여건이 매우 어렵다”며 “정부가 공공택지를 직접 시행하면서 민간 건설사의 참여가 줄어드는 것도 문제”라고 지적했다.

이어 “기준금리가 소폭 하락했지만 여전히 사업비 조달금리는 3% 후반에서 4% 중반, 일반 PF(프로젝트파이낸싱)는 5%대 중반 수준으로 부담이 크다”며 “인건비와 환율 상승으로 건설 자재비가 급등했고, 안전 규제 강화와 주택 인허가 시 제로에너지 건축 의무화까지 겹쳐 원가가 시장을 받쳐줄 수 없는 구조가 됐다”고 말했다.

윤 이사는 “이처럼 공급이 원활하지 않으면 시장은 결국 가격 상승으로 반응할 수밖에 없다”며 “2026년에는 공급난이 이어지며 완만한 상승세가 예상된다”고 내다봤다.

이정은 책임연구원은 현재 부동산시장에서 세종은 상승, 대전은 하락, 충북은 안정, 충남은 정체라는 4분화 구조가 나타나며 지역 간 양극화가 심화되고 있다고 평가했다.

특히 대전 내에서도 유성구는 평당가 4439만원, 경쟁률 최대 52대 1로 높은 수요를 보였지만 동구는 평당가 1561만원임에도 대부분 미분양이 발생하는 등 지역 내 격차가 뚜렷하다고 지적했다.

공급 축소와 제한된 유동성은 일부 지역에서 가격 급등과 양극화를 부추기고 있으며 이는 임대차 시장에서도 동구와 유성구 일부에서 상승 전환으로 나타나고 있다고 설명했다.

이에 따라 2026년 부동산 전망에서는 수도권과 지방 간 양극화가 계속될 것으로 보이며 지역 내 소수 양극화 지역과 전체 시장에 미치는 영향을 고려한 정책과 대응이 필요하다고 강조했다.

이수욱 선임연구위원은 부동산 시장의 구조적 요인에 주목하며 “현재 시장의 양극화는 단순한 지역 간 격차가 아니라 유동성과 희소성이 결합된 구조적 문제”라고 진단했다.

그는 “부동산은 본질적으로 희소한 자산이며, 통화량 증가와 저금리 기조가 지속되면서 특정 지역으로 유동성이 집중돼 가격 격차가 더욱 커졌다”고 분석했다.

이어 “정부 정책 방향은 과거와 달리 세제와 금융 중심으로 옮겨가고 있다”며 “보유세 강화와 다주택자 과세 기준의 가액 전환, 대출 규제 유지 등 세제 개편이 불가피할 것”이라고 전망했다.

또한, “공공이 공급을 독점하면 민간 투자가 위축되는 ‘구축 효과’가 나타난다”며 “LH 중심의 대규모 공공사업이 확대수록 민간 공급이 줄어드는 부작용을 막기 위해 공공과 민간의 균형 조정이 필요하다”고 강조했다.

이 위원은 “금리 인상으로 전세 시장이 월세 중심으로 빠르게 재편되고 있으며, 이는 지방시장에 새로운 변수로 작용할 것”이며 “2026년은 정책 불확실성과 시장 변동성이 동시에 커지는 해가 될 것”이라고 덧붙였다.

김경란 대전시 주택팀장은 대전의 주택 보급률이 96.4%로 광역시 중 유일하게 100% 미만이라며, 2030년까지 13만 호를 공급해 보급률 113% 달성을 목표로 하고 있다고 밝혔다.

시는 주택 공급 속도를 높이기 위해 도시·교통·건축·경관 심사를 통합한 통합 심의 제도를 도입해 심의 기간을 단축하고, 장기 택지 지구 17개에 대한 체계적·지속 가능한 관리 방안을 마련하고 있다.

또한 청년층과 전세 사기 피해자 등 계층별 맞춤형 주거 정책을 추진하며, 2025년 기준 대전형 청년주택 6500호 공급을 완료했다.

공동주택 환경 개선, 전기차 충전 시설과 층간 소음 예방 사업을 확대하고, 지역 건설업체 참여와 하도급 수주 활성화를 통해 지역 경제와 건설 경기 회복에도 힘쓰고 있다.

장진학 세종시 분양팀장은 세종시의 공급 현황과 향후 계획을 중심으로 시장 전망을 설명했다.

그는 “세종시는 다른 지역과 달리 계획도시로 개발이 진행되고 있으며, 행복도시 건설 당시 총 20만 호 공급을 목표로 했다”며 “현재까지 약 14만 호가 공급됐고, 앞으로 6만 호가 추가로 공급될 예정”이라고 밝혔다

이어 “공급 지역은 5생활권과 6생활권을 중심으로 추진되고 있으며, 최근에는 초기 청약률은 높지만 계약률은 약 50% 수준에 그치는 등 시장이 실수요자 중심으로 재편되는 추세”라고 분석했다.

장 팀장은 “국회 이전과 집무실 착공이 본격화되면 정책·행정 중심 도시로서의 세종 수요가 다시 확대될 것”이라며 “스마트시티 조성 등 미래형 인프라 사업이 주택시장 안정에도 긍정적인 영향을 줄 것”이라고 전망했다.

백상엽 팀장은 최근 5년간의 공급·입주 현황을 제시하며 충남 지역 내 주택시장 양극화와 공급 구조의 변화를 설명했다.

그는 “지난 5년간 총 217건, 12만 4천여 세대의 사업계획 승인을 내렸지만, 부동산 경기 침체와 지역별 양극화로 2024~2025년 승인 물량은 다소 줄어든 상황”이라고 밝혔다.

이어 “같은 기간 9만여 세대가 입주를 완료했으며, 북부권(천안·아산·당진)은 산업단지와 도시 개발이 맞물려 수요가 꾸준히 유입되는 반면, 중부·남부권은 공급 부족과 노후주택 증가로 시장 활력이 떨어져 지역 간 편중이 심화되고 있다”고 설명했다.

백 팀장은 “충남의 공급 규모는 전체적으로 충분하지만, 지역별 수요 불균형과 양극화 해결이 앞으로의 핵심 과제”라며 “주거종합계획에 따라 시·군별 적정 공급 수준을 조정하고 주택 품질과 정비 사업을 병행해 지역 균형을 맞추겠다”고 말했다.